O Regulamento (UE) n.º 2024/1028 em linguagem simples: 3 verificações que todos os anfitriões europeus precisam de fazer agora

O Regulamento (UE) n.º 2024/1028 está em vigor na íntegra em todos os 27 Estados-Membros da UE desde 20 de maio de 2026. Não é uma proposta nem um prazo futuro. Já está em vigor. Nos termos dos artigos 5.º a 7.º, os anfitriões em áreas com um regime de registo têm de possuir um número de registo nacional verificável, as plataformas têm de verificar esse número antes de um anúncio ser publicado e têm de enviar dados mensais de atividade ao Ponto Único de Entrada Digital de cada Estado-Membro. Quando uma autoridade emitir uma ordem, as plataformas têm de remover um anúncio não conforme no prazo de 10 dias.

O regulamento não define onde os alugueres de curta duração são legais, não estabelece limites máximos de noites e não cria um sistema de licenciamento a nível da UE. Cria sim o mecanismo de fiscalização que permite verificar o cumprimento das regras locais já existentes. Como disse um analista do setor: quando uma cidade diz «máximo de 30 noites», agora pode realmente garantir que esse é o número.

Se operares legalmente, isso reduz a concorrência ilegal no teu mercado. Se os teus dados não corresponderem entre os diferentes sistemas, desapareces dos resultados de pesquisa. Aqui estão três verificações.

O que é que realmente mudou a 20 de maio de 2026

O Regulamento (UE) n.º 2024/1028 foi adotado a 11 de abril de 2024 e publicado no Jornal Oficial a 29 de abril de 2024. Entrou em vigor a 20 de maio de 2024, sendo que a maioria das obrigações passa a aplicar-se a partir de 20 de maio de 2026, quando terminar o período de transição de dois anos.

O regulamento harmoniza três aspetos que antes estavam dispersos por 27 abordagens nacionais diferentes.

• Registo. Quando um Estado-Membro ou uma autarquia local tem um sistema de registo, cada unidade de arrendamento de curta duração tem de ter um número de registo único. O regulamento não obriga todos os países a criarem um sistema, mas harmoniza o funcionamento dos sistemas que já existem.
• Verificação. As plataformas, incluindo a Airbnb, a Booking.com e a Vrbo, têm de verificar sistematicamente o número de registo antes de um anúncio ser publicado. A autodeclaração aleatória já não é suficiente.
• Partilha de dados. As plataformas transmitem dados de atividade (endereço do anúncio, número de noites alugadas, número de hóspedes) à autoridade competente através de um Ponto Único de Entrada Digital em cada Estado-Membro. No caso das plataformas de maior dimensão, a frequência de comunicação é mensal.

Este quadro abrange cerca de 4 milhões de imóveis para arrendamento de curta duração em toda a UE. Para teres uma ideia: os hóspedes reservaram 854,1 milhões de noites em arrendamentos de curta duração na UE durante 2024, um aumento de 18,8% em relação ao ano anterior, subindo para 951,6 milhões de noites em 2025, um aumento de 11,4% em relação ao ano anterior (Eurostat).

O que o regulamento não faz explicitamente: proibir os alugueres de curta duração em qualquer lugar, limitar o número de noites ou anular os planos de ordenamento local. Os Estados-Membros mantêm o controlo total sobre essas decisões. O que mudou é que essas decisões passam agora a ser aplicáveis em grande escala.

As três verificações

Verificação 1: o teu número de matrícula está igual em todos os sítios?

Esta é a verificação que falha com mais frequência, e a falha é automática.

O teu número de registo, tal como foi introduzido no campo regulamentar da plataforma, tem de corresponder exatamente ao que consta no registo nacional ou regional relevante. Não pode ser aproximado. Não pode ter erros de digitação. Não pode ser um número que era válido há dois anos ao abrigo de um regime que, entretanto, mudou.

Onde é que os anfitriões se enganam:

• Reutilizar um mesmo número em vários anúncios. O regulamento atribui um número de registo por unidade de arrendamento. Se gerires três apartamentos no mesmo edifício e introduzires o mesmo número para os três, dois deles estarão em situação de incumprimento, mesmo que o número em si seja válido.
• Usar um número desatualizado depois de uma alteração no regime nacional. Isto não é só teoria. Em Espanha, o Decreto Real n.º 1312/2024 entrou em vigor a 2 de janeiro de 2025 e tornou obrigatório o número NRUA a partir de 1 de julho de 2025. Depois, a 21 de maio de 2026, o acórdão STS 620/2026 do Supremo Tribunal espanhol anulou por completo o sistema nacional de registo NRUA. O número que os anfitriões espanhóis têm agora de apresentar é o código regional de registo turístico: VFT na Andaluzia, HUT na Catalunha, ETV nas Ilhas Baleares, ou VUT, VV ou VT, dependendo da região. Os anfitriões que introduziram um número NRUA e ainda não o atualizaram estão agora a exibir um identificador anulado. As obrigações de partilha de dados e os requisitos a nível da UE não foram afetados pela decisão.
• Entradas «pendentes» ou «solicitadas». Um pedido pendente não é um número de registo. As plataformas verificam junto do registo e, no caso de um estado pendente, não é encontrada nenhuma correspondência.

O que fazer esta semana: abre o campo de informações regulamentares do teu anúncio em todas as plataformas que usas (Airbnb, Booking.com, Vrbo, o teu site direto) e compara cada entrada, caractere a caractere, com o teu registo. Se gerires várias unidades, faz isso por unidade, não por conta.

Verificação 2: consegues comprovar as regras da casa, a capacidade e as informações de segurança?

O registo é a parte que se vê. Por baixo disso, a aplicação da lei é descentralizada: cada Estado-Membro define as suas próprias sanções e as autoridades locais fazem as inspeções com base nas regras locais. O que elas verificam é, em linhas gerais, consistente em todas as jurisdições da UE.

• Ocupação máxima. A capacidade indicada no teu anúncio tem de corresponder ao que o teu registo permite. Uma propriedade registada para quatro hóspedes, mas que no anúncio indica capacidade para seis, constitui uma discrepância que as autoridades já conseguem detetar, porque a plataforma comunica os dados das reservas, incluindo o número de hóspedes.
• Regras da casa que refletem os regulamentos locais. Os horários de silêncio, as proibições de festas e os limites de ruído são definidos pela autarquia, não por ti. Nas cidades que têm sistemas de reclamação de ruído, as regras da casa documentadas fazem parte do que se espera que um anfitrião apresente. Regras escritas que os hóspedes tenham realmente visto são uma prova mais forte do que regras que só existem na descrição do anúncio.
• Informações de segurança. O percurso de saída de emergência, a localização dos extintores e o número de emergência europeu 112 são requisitos padrão em todas as jurisdições da UE. Os requisitos variam consoante o país e o tipo de imóvel, e alguns Estados-Membros exigem que haja informações documentadas sobre a evacuação para imóveis acima de um determinado andar ou com uma determinada capacidade.
• Separação de resíduos. É obrigatória na maioria das cidades da UE e cada vez mais fiscalizada, com multas que recaem sobre o proprietário do imóvel, e não sobre o hóspede que colocou vidro no contentor errado.

A questão prática não é se tens essas regras. É se consegues provar que os hóspedes as receberam. Regras escondidas na descrição do anúncio, que um hóspede ignorou ao fazer a reserva, são uma prova menos sólida do que regras apresentadas num documento destinado aos hóspedes que tenha data e hora, seja acessível e tenha controlo de versões.

Verificação 3: os hóspedes conseguem aceder a informações importantes sem que tenhas de lhes enviar uma mensagem?

Esta verificação existe devido a uma segunda camada de controlo, sem relação com a anterior: a monitorização das mensagens da plataforma.

A Airbnb usa sistemas automatizados para detetar tentativas de comunicação fora da plataforma: endereços de e-mail, links externos e pedidos para transferir uma reserva para fora da plataforma. Os anúncios podem ser suspensos por violações das regras detetadas pela IA, incluindo a partilha de informações de contacto ou a promoção de reservas fora da plataforma. Este é um risco distinto do regulamento da UE, mas que afeta o mesmo anfitrião ao mesmo tempo.

O resultado é uma situação complicada. A pressão regulamentar obriga-te a documentar mais informações para os hóspedes. As regras da plataforma tornam o envio dessas informações por mensagem mais arriscado. Enviar um manual em PDF, um link do Google Drive ou o teu e-mail direto através do chat da plataforma é exatamente o tipo de comportamento que a deteção automática foi concebida para identificar.

A solução viável é um documento para os hóspedes que vive fora do fio de mensagens e não precisa de um link que dispare a deteção: um código QR na propriedade, um link partilhado pelos canais aprovados da plataforma, ou um link para o guia no teu anúncio onde as regras da plataforma o permitam. Vê também o nosso guia sobre diminuir as perguntas dos hóspedes.

Quando é que um guia digital faz sentido

Um guia digital não é um produto de conformidade, e nenhum guia torna legal um alojamento não registado. O que faz é resolver o problema de documentação e entrega que está por baixo da conformidade.

• Uma fonte única de informação para os teus dados legais e operacionais. O número de registo, a lotação máxima, as regras da casa, as informações de segurança, as instruções para a separação de resíduos e os contactos de emergência estão todos num só sítio, em vez de estarem espalhados pela descrição do anúncio, por um PDF, por três conversas no WhatsApp e por uma folha plastificada no frigorífico.
• Os hóspedes recebem mesmo a informação. Um código QR na propriedade permite que os hóspedes tenham acesso à informação no momento em que precisam dela. Sem conversas, sem anexos, sem links externos enviados pelo chat da plataforma.
• Uma atualização espalha-se por todo o lado. Quando uma regra local muda — e, no contexto atual da UE, isso acontece —, basta editares uma vez. Todos os hóspedes que tiverem o link vêem a versão atual. Isto é mais importante do que parece: a alternativa é descobrires que oito das tuas dez propriedades ainda mostram as regras da casa anteriores a maio.
• Cobertura linguística. Nem todos os hóspedes dos 27 Estados-Membros compreendem as regras da casa em inglês da mesma forma. As regras que não foram compreendidas são, na prática, regras que não foram comunicadas.

O PlacePilot foi criado a pensar nos anfitriões europeus, com prioridade para dispositivos móveis: um guia, um código QR que os hóspedes digitalizam à chegada e links de acesso com prazo de validade que tornam as informações confidenciais visíveis apenas durante o período da reserva. É gerido pela Novi Labs SRL, uma empresa romena, e os dados dos hóspedes são tratados sob a jurisdição da UE, o que constitui uma questão de conformidade a ter em conta quando as informações que recolhes incluem dados dos hóspedes.