Regulamentul UE 2024/1028 explicat pe înțelesul tuturor: 3 verificări pe care fiecare gazdă europeană trebuie să le efectueze acum

Regulamentul (UE) 2024/1028 se aplică integral în toate cele 27 de state membre ale UE începând cu 20 mai 2026. Nu este vorba de o propunere sau de un termen viitor. Regulamentul este deja în vigoare. În conformitate cu articolele 5-7, gazdele din zonele în care există un sistem de înregistrare trebuie să dețină un număr de înregistrare național verificabil, platformele trebuie să verifice acest număr înainte ca o listare să fie publicată, iar platformele trebuie să transmită date lunare privind activitatea către Punctul unic de intrare digital al fiecărui stat membru. Atunci când o autoritate emite un ordin, platformele trebuie să elimine o listare neconformă în termen de 10 zile.

Regulamentul nu stabilește unde sunt legale închirierile pe termen scurt, nu impune limite privind numărul de nopți și nu creează un sistem de licențiere la nivelul UE. Acesta creează cadrul de aplicare care permite verificarea respectării normelor locale existente. Așa cum a afirmat un analist din domeniu: atunci când un oraș impune „maximum 30 de nopți”, acum poate să se asigure cu adevărat că acest număr este respectat.

Dacă îți desfășori activitatea în mod legal, acest lucru reduce concurența ilegală de pe piața ta. Dacă datele tale nu se potrivesc între sisteme, dispari din rezultatele căutării. Trei verificări mai jos.

Ce s-a schimbat cu adevărat pe 20 mai 2026

Regulamentul (UE) 2024/1028 a fost adoptat la 11 aprilie 2024 și publicat în Jurnalul Oficial la 29 aprilie 2024. Acesta a intrat în vigoare la 20 mai 2024, majoritatea obligațiilor aplicându-se începând cu 20 mai 2026, la expirarea perioadei de tranziție de doi ani.

Regulamentul armonizează trei aspecte care, anterior, erau fragmentate în 27 de abordări naționale diferite.

• Înregistrare. În cazul în care un stat membru sau o autoritate locală administrează un sistem de înregistrare, fiecare unitate de închiriere pe termen scurt trebuie să aibă un număr de înregistrare unic. Regulamentul nu obligă fiecare țară să creeze un astfel de sistem, ci standardizează modul de funcționare al sistemelor existente.
• Verificare. Platformele precum Airbnb, Booking.com și Vrbo trebuie să verifice sistematic numărul de înregistrare înainte de publicarea unei anunțuri. Autodeclararea aleatorie nu mai este suficientă.
• Partajarea datelor. Platformele transmit date privind activitatea (adresa proprietății, numărul de nopți închiriate, numărul de oaspeți) către autoritatea competentă prin intermediul unui punct unic de intrare digitală din fiecare stat membru. Pentru platformele mai mari, frecvența raportării este lunară.

Cadrul de reglementare acoperă aproximativ 4 milioane de proprietăți destinate închirierii pe termen scurt în întreaga UE. Pentru a-ți face o idee despre amploarea fenomenului: oaspeții au rezervat 854,1 milioane de nopți în locuințe de închiriere pe termen scurt din UE în cursul anului 2024, o creștere de 18,8 % față de anul precedent, ajungând la 951,6 milioane de nopți în 2025, în creștere cu 11,4 % față de anul precedent (Eurostat).

Ceea ce regulamentul nu prevede în mod explicit: interzicerea închirierilor pe termen scurt oriunde, limitarea numărului de nopți sau ignorarea reglementărilor locale de urbanism. Statele membre păstrează controlul deplin asupra acestor decizii. Ceea ce s-a schimbat este faptul că deciziile sunt acum aplicabile la scară largă.

Cele trei verificări

Verificare 1: numărul tău de înregistrare este același peste tot?

Aceasta este verificarea care eșuează cel mai des, iar eșecul este automat.

Numărul tău de înregistrare, așa cum a fost introdus în câmpul corespunzător al platformei, trebuie să corespundă exact cu înregistrarea ta din registrul național sau regional relevant. Nu aproximativ. Nu cu o greșeală de tastare. Nu un număr care era valabil acum doi ani în cadrul unui sistem care s-a modificat între timp.

Unde greșesc gazdele:

• Utilizarea aceluiași număr pentru mai multe anunțuri. Regulamentul atribuie un număr de înregistrare pentru fiecare unitate de închiriere. Dacă administrezi trei apartamente în aceeași clădire și introduci același număr pentru toate trei, două dintre ele nu respectă regulamentul, chiar dacă numărul în sine este valabil.
• Utilizarea unui număr învechit după modificarea unui sistem național. Nu este vorba doar de o situație teoretică. În Spania, Decretul Regal 1312/2024 a intrat în vigoare la 2 ianuarie 2025 și a impus obligativitatea numărului NRUA începând cu 1 iulie 2025. Apoi, la 21 mai 2026, hotărârea Curții Supreme spaniole STS 620/2026 a anulat în totalitate sistemul național de înregistrare NRUA. Numărul pe care gazdele spaniole trebuie să îl afișeze acum este codul regional de înregistrare turistică: VFT în Andaluzia, HUT în Catalonia, ETV în Insulele Baleare sau VUT, VV sau VT, în funcție de regiune. Gazdele care au introdus un număr NRUA și nu l-au actualizat afișează acum un identificator anulat. Obligațiile de partajare a datelor și cerințele la nivelul UE nu au fost afectate de această hotărâre.
• Înregistrări „în așteptare” sau „solicitate”. O cerere în așteptare nu reprezintă un număr de înregistrare. Platformele verifică în registru, iar statutul „în așteptare” nu generează nicio potrivire.

Ce trebuie să faci săptămâna aceasta: deschide câmpul cu informații normative al anunțului tău pe fiecare platformă pe care o folosești (Airbnb, Booking.com, Vrbo, site-ul tău direct) și compară fiecare intrare, caracter cu caracter, cu înregistrarea ta din registru. Dacă gestionezi mai multe unități, fă acest lucru pentru fiecare unitate în parte, nu pentru fiecare cont.

Verificarea 2: poți prezenta dovezi privind regulile casei, capacitatea de cazare și informațiile de siguranță?

Înregistrarea reprezintă partea vizibilă. În spatele acesteia, aplicarea regulilor este descentralizată: fiecare stat membru își stabilește propriile sancțiuni, iar autoritățile locale efectuează inspecții în conformitate cu normele locale. Obiectul inspecțiilor este, în linii mari, similar în toate jurisdicțiile UE.

• Capacitate maximă de cazare. Capacitatea de cazare indicată în anunț trebuie să corespundă cu cea permisă de înregistrare. O proprietate înregistrată pentru patru oaspeți, dar care oferă locuri de cazare pentru șase persoane în anunț, reprezintă o neconcordanță pe care autoritățile o pot observa acum, deoarece platforma raportează datele privind rezervările, inclusiv numărul de oaspeți.
• Regulile casei care reflectă ordonanțele locale. Orele de liniște, interdicțiile privind petrecerile și limitele de zgomot sunt stabilite de autoritățile locale, nu de tine. În orașele care aplică sisteme de reclamații privind zgomotul, regulile casei documentate fac parte din ceea ce se așteaptă ca o gazdă să demonstreze. Regulile scrise pe care oaspeții le-au văzut efectiv constituie dovezi mai solide decât regulile care există doar în descrierea anunțului.
• Informații de siguranță. Traseul de evacuare în caz de urgență, amplasarea stingătoarelor de incendiu și numărul european de urgență 112 sunt cerințe standard în toate jurisdicțiile UE. Cerințele variază în funcție de țară și de tipul de proprietate, iar unele state membre impun ca informațiile privind evacuarea să fie documentate pentru proprietățile situate la etaje superioare sau cu o capacitate mai mare de o anumită limită.
• Separarea deșeurilor. Obligatorie în majoritatea orașelor din UE și aplicată din ce în ce mai strict, cu amenzi care se aplică proprietarului imobilului, nu oaspetelui care a aruncat sticla în containerul greșit.

Întrebarea practică nu este dacă ai aceste reguli. Ci dacă poți demonstra că oaspeții le-au primit. Regulile ascunse într-o descriere a anunțului, pe care un oaspete a trecut-o cu vederea în momentul rezervării, constituie o dovadă mai slabă decât regulile prezentate într-un document destinat oaspeților, care are dată și oră, este accesibil și are versiuni controlate.

Verificarea 3: oaspeții pot accesa informațiile esențiale fără ca tu să le trimiți un mesaj?

Această verificare există din cauza unui al doilea nivel de aplicare a regulilor, fără legătură cu primul: monitorizarea mesajelor de pe platformă.

Airbnb utilizează sisteme automatizate pentru a detecta încercările de comunicare în afara platformei: adrese de e-mail, linkuri externe și solicitări de mutare a unei rezervări în afara platformei. Anunțurile pot fi suspendate pentru încălcări ale politicilor detectate de IA, inclusiv partajarea informațiilor de contact sau promovarea rezervărilor în afara platformei. Acesta este un risc separat de cel prevăzut de regulamentul UE, dar îl afectează pe același gazdă în același timp.

Rezultatul este o situație dificilă. Presiunea reglementărilor te obligă să documentezi mai multe informații pentru oaspeți. Politica platformei face ca transmiterea acestor informații prin mesaje să fie mai riscantă. Trimiterea unui manual în format PDF, a unui link către Google Drive sau a adresei tale de e-mail directă prin chat-ul platformei este exact tiparul pe care detectarea automată este concepută să îl identifice.

Soluția care funcționează e un document pentru oaspeți care trăiește în afara firului de mesaje și nu are nevoie de un link care declanșează detecția: un cod QR în proprietate, un link partajat prin canalele aprobate ale platformei sau un link către ghid în anunțul tău, acolo unde regulile platformei o permit. Vezi și ghidul nostru despre reducerea întrebărilor oaspeților.

Unde își găsește locul un ghid digital

Un ghid digital nu e un produs de conformitate, și niciun ghid nu face legală o proprietate neînregistrată. Ce face este să rezolve problema de documentare și livrare care stă sub conformitate.

• O singură sursă de informații fiabile pentru aspectele juridice și operaționale. Numărul de înregistrare, capacitatea maximă de cazare, regulile casei, informațiile de siguranță, instrucțiunile privind sortarea deșeurilor și contactele de urgență se găsesc într-un singur loc, în loc să fie împrăștiate în descrierea anunțului, într-un fișier PDF, în trei conversații pe WhatsApp și pe o foaie laminată lipită pe frigider.
• Oaspeții îl primesc efectiv. Un cod QR afișat în proprietate înseamnă că oaspeții primesc informațiile exact în momentul în care au nevoie de ele. Fără schimburi de mesaje, fără atașamente, fără linkuri externe trimise prin chatul platformei.
• O singură actualizare se propagă peste tot. Când se modifică o regulă locală – iar în contextul actual al UE, acest lucru se întâmplă frecvent –, trebuie să editezi o singură dată. Toți oaspeții care au linkul vor vedea versiunea actualizată. Acest lucru este mai important decât pare: alternativa ar fi să descoperi că opt dintre cele zece proprietăți ale tale afișează încă regulile de cazare valabile înainte de luna mai.
• Acoperire lingvistică. Oaspeții din cele 27 de state membre nu înțeleg toți regulile casei scrise în engleză la același nivel. Regulile care nu au fost înțelese sunt, practic, reguli care nu au fost comunicate.

PlacePilot a fost conceput ca o aplicație mobilă destinată gazdelor din Europa: un singur ghid, un cod QR pe care oaspeții îl scanează la sosire și linkuri de acces cu valabilitate limitată, care fac ca informațiile sensibile să fie vizibile doar pe durata rezervării. Este operat de Novi Labs SRL, o companie românească, datele oaspeților fiind gestionate sub jurisdicția UE, ceea ce reprezintă o cerință de conformitate în sine atunci când informațiile pe care le colectezi includ detalii despre oaspeți.