EU規則2024/1028をわかりやすく解説：欧州のホストが今すぐ行うべき3つの確認事項

規則（EU）2024/1028は、2026年5月20日より、EU加盟27カ国すべてにおいて全面的に適用されている。これは提案でも将来の期限でもない。すでに施行されているのです。 第5条から第7条に基づき、登録制度が導入されている地域のホストは、検証可能な国内登録番号を保有しなければならない。プラットフォームは、掲載が公開される前にその番号を検証し、各加盟国の単一デジタル窓口（Single Digital Entry Point）に月次の活動データを送信しなければならない。当局が命令を発した場合、プラットフォームは10日以内に規定に準拠していない掲載を削除しなければならありません。

この規制は、短期賃貸がどこで合法かを決定するものではなく、宿泊日数の上限を設定するものでもなく、EU全域にわたる許可制度を創設するものでもない。これは、既存の地方自治体の規則の遵守状況を検証可能にするための執行体制を構築するものです。ある業界アナリストが指摘したように、ある都市が「最大30泊」と定めた場合、その都市は今後、実際にその日数に準拠しているかどうかを確実に確認できるようになるのです。

合法的に事業を行えば、市場における違法な競争を排除できる。システム間でデータが一致しなければ、検索結果から消えてしまう。以下の3つの確認事項です。

2026年5月20日に実際に何が変わったのか

規則（EU）2024/1028は2024年4月11日に採択され、2024年4月29日に官報に掲載された。 同規則は2024年5月20日に発効し、ほとんどの義務は、2年間の移行期間が終了する2026年5月20日から適用される。

この規制は、かつて27カ国の異なる取り組みに分散していた3つの事項を統一するものです。

• 登録。 加盟国または地方自治体が登録制度を運用している場合、各短期賃貸物件には固有の登録番号が割り当てられなければならない。この規則は、すべての国に制度の創設を義務付けるものではなく、制度が存在する地域においてその運用方法を標準化するものです。
• 確認。 Airbnb、Booking.com、Vrboなどのプラットフォームは、物件情報を掲載する前に、登録番号を体系的に確認しなければならない。無作為な自己申告だけではもはや不十分です。
• データ共有。 プラットフォームは、各加盟国の単一デジタル窓口を通じて、活動データ（掲載住所、賃貸泊数、宿泊者数）を所管当局に送信する。大規模なプラットフォームの場合、報告頻度は月次です。

この枠組みは、EU全域で推定400万件の短期賃貸物件を対象としている。 規模の参考として、2024年にEUの短期賃貸物件で予約された宿泊数は8億5,410万泊で、前年比18.8％増となり、2025年には9億5,160万泊へと増加し、前年比11.4％増となった（ユーロスタット）。

この規制が明示的に行わないこと：どこでも短期賃貸を禁止すること、宿泊日数に上限を設けること、あるいは地域のゾーニング規制を無効にすることです。こうした決定については、加盟国が引き続き完全な裁量権を持つ。変わったのは、こうした決定が今や大規模に執行可能になったという点です。

3つのチェック項目

確認事項1：登録番号はすべての箇所で一致しているか？

これは最も頻繁に失敗するチェックであり、その失敗は自動的に検出される。

プラットフォームの規制関連欄に入力した登録番号は、該当する国または地域の登録簿に記載されている内容と完全に一致しなければならない。おおよその一致ではいけない。タイプミスがあってはならない。また、現在は変更された制度の下で2年前に有効だった番号でもいけありません。

ホストが間違えがちな点：

• 1つの番号を複数の物件で再利用すること。 規制では、賃貸物件ごとに登録番号が割り当てられている。同じ建物内で3つのアパートを運営し、3つすべてに同じ番号を入力した場合、その番号自体が有効であっても、そのうち2つは規制に違反することになる。
• 国の制度が変更された後も、旧式の番号を使い続けていたこと。 これは単なる仮定の話ではない。スペインでは、2025年1月2日に王令第1312/2024号が施行され、2025年7月1日からNRUA番号の使用が義務付けられた。 その後、2026年5月21日、スペイン最高裁の判決STS 620/2026により、全国的なNRUA登録制度が全面的に無効とされた。 スペインのホストが現在表示しなければならない番号は、地域の観光登録コードである。アンダルシアではVFT、カタルーニャではHUT、バレアレス諸島ではETV、その他の地域ではVUT、VV、またはVTとなる。 NRUA番号を入力したまま更新していないホストは、現在、無効化された識別子を表示していることになる。データ共有の義務およびEUレベルの要件については、この判決による影響はなかった。
• 「審査中」または「申請済み」の項目。 審査中の申請は登録番号ではない。プラットフォームは登録簿と照合を行うが、審査中のステータスでは一致する結果が返されありません。

今週やるべきこと： 利用しているすべてのプラットフォーム（Airbnb、Booking.com、Vrbo、自社サイト）で、リスティングの規制情報欄を開き、各項目を登録記録と文字単位で照合する。複数の物件を管理している場合は、アカウントごとではなく、物件ごとにこの作業を行う。

確認事項2：施設の利用規則、収容人数、安全に関する情報を証明できるか？

登録制度は表向きの仕組みです。その裏側では、執行は分散化されている。各加盟国が独自の罰則を定め、地方自治体が地域の規則に基づいて検査を行っている。検査の対象となる事項は、EUの各管轄区域間で概ね一貫している。

• 最大収容人数。 掲載内容に記載された収容人数は、登録内容と一致していなければならない。4名までと登録されている物件で、掲載内容に6名までと記載されている場合は、プラットフォームが宿泊人数を含む予約データを報告するため、当局がこれを不一致として把握できるようになった。
• 地域の条例を反映したハウスルールです。 静粛時間、パーティーの禁止、騒音制限などは、ホストではなく自治体が定めているものです。 騒音苦情対応制度を導入している都市では、文書化されたハウスルールは、ホストが提示すべき事項の一部となる。ゲストが実際に目にした書面によるルールは、リスティングの説明文にのみ記載されているルールよりも有力な証拠となる。
• 安全に関する情報。 非常口、消火器の設置場所、および欧州の緊急通報番号「112」は、EU全域の管轄区域において標準的に求められる事項である。要件は国や物件の種類によって異なり、一部の加盟国では、特定の階数以上または収容人数を超える物件について、避難に関する情報を文書化することが義務付けられている。
• ごみの分別。 EUのほとんどの都市で義務付けられており、ガラスを間違った容器に入れた宿泊客ではなく、物件所有者に罰金が科される形で、その徹底がますます進められている。

実際の問題は、こうした規則があるかどうかではない。ゲストがそれらを受け取ったことを証明できるかどうかです。予約時にゲストがスクロールして見過ごしてしまった掲載説明文の中に埋もれている規則は、タイムスタンプが付けられ、アクセス可能で、バージョン管理されたゲスト向けの文書に記載された規則に比べ、証拠としての説得力が弱い。

確認事項3：ゲストは、あなたがメッセージを送らなくても重要な情報にアクセスできるか？

このチェックが存在するのは、これとは無関係な第2の適用層、すなわちプラットフォームのメッセージ監視があるためです。

Airbnbは、プラットフォーム外での連絡の試み（メールアドレス、外部リンク、予約をプラットフォーム外に移すよう求める依頼など）を検知するために、自動化されたシステムを利用している。連絡先情報の共有やプラットフォーム外での予約の勧誘など、AIによって検知されたポリシー違反があった場合、リスティングは停止される可能性がある。これはEUの規制とは別のリスクだが、同じホストに対して同時に発生するものです。

その結果、板挟み状態になっている。規制上の圧力により、ゲストに対してより多くの情報を文書化することが求められている。一方で、プラットフォームのポリシーにより、その情報をメッセージで送信することはリスクが高まっている。プラットフォームのチャットを通じて、PDFマニュアルやGoogleドライブのリンク、あるいは自身のメールアドレスを直接送信することは、まさに自動検知システムが捕捉するように設計されたパターンそのものです。

実行可能な答えは、メッセージスレッドの外にあり、検知を引き起こすリンクを必要としないゲスト向け文書です。物件内のQRコード、プラットフォームが承認した経路で共有するリンク、あるいはプラットフォームの規則が許す範囲で掲載に含めるガイドブックのリンクである。あわせて宿泊客からの質問を減らすのガイドも参照。

デジタルガイドブックの活用場面

デジタルガイドブックはコンプライアンス製品ではなく、未登録の物件を合法にするものでもない。コンプライアンスの下にある文書化と届け方の問題を解決する。

• 法務・運営情報を一か所にまとめられます。登録番号、最大収容人数、ハウスルール、安全情報、ゴミの分別、緊急連絡先などが、物件説明やPDF、WhatsApp、冷蔵庫のラミネートなどに散らばらず、1か所に揃います。
• 宿泊客は実際にそれを受け取る。 施設内にQRコードがあれば、宿泊客は必要な瞬間にその情報を得られる。メッセージのやり取りも、添付ファイルも、プラットフォームのチャット経由で送られる外部リンクも一切ありません。
• 一度の更新がどこにでも反映される。 現地の規則が変更された場合――現在のEUの状況では実際に変更される――、編集は一度だけで済む。リンクを持っているすべてのゲストが最新版を確認できる。これは想像以上に重要なことです。そうでなければ、10件の宿泊施設のうち8件で、5月以前のハウスルールがまだ表示されていることに気づくことになるからです。
• 対応言語。 27の加盟国からのゲストは、英語のハウスルールを皆同じように理解しているわけではない。理解されなかったルールは、実質的に伝達されなかったルールに等しい。

PlacePilotは、ヨーロッパのホスト向けに「モバイルファースト」で開発された。ガイドブック1冊、ゲストが到着時にスキャンするQRコード、そして予約期間中のみ機密情報が表示される有効期限付きアクセスリンクで構成されている。 本サービスはルーマニアの企業Novi Labs SRLによって運営されており、ゲストデータの取り扱いはEUの管轄下で行われている。収集する情報にゲストの詳細が含まれる場合、これ自体がコンプライアンス上の考慮事項となる。