Ο κανονισμός της ΕΕ 2024/1028 με απλά λόγια: 3 έλεγχοι που πρέπει να πραγματοποιήσει τώρα κάθε Ευρωπαίος πάροχος φιλοξενίας

Ο κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 εφαρμόζεται πλήρως και στα 27 κράτη μέλη της ΕΕ από τις 20 Μαΐου 2026. Δεν πρόκειται για πρόταση ή μελλοντική προθεσμία. Έχει τεθεί ήδη σε ισχύ. Σύμφωνα με τα άρθρα 5 έως 7, οι οικοδεσπότες σε περιοχές όπου ισχύει σύστημα καταχώρισης πρέπει να διαθέτουν επαληθεύσιμο εθνικό αριθμό καταχώρισης, οι πλατφόρμες πρέπει να επαληθεύουν τον αριθμό αυτό πριν από τη δημοσίευση μιας καταχώρισης και πρέπει να διαβιβάζουν μηνιαία στοιχεία δραστηριότητας στο Ενιαίο Ψηφιακό Σημείο Εισόδου κάθε κράτους μέλους. Όταν μια αρχή εκδίδει διαταγή, οι πλατφόρμες πρέπει να αφαιρέσουν μια καταχώριση που δεν συμμορφώνεται εντός 10 ημερών.

Ο κανονισμός δεν καθορίζει πού επιτρέπονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, δεν θέτει ανώτατα όρια διανυκτερεύσεων και δεν θεσπίζει σύστημα αδειοδότησης σε επίπεδο ΕΕ. Δημιουργεί το πλαίσιο επιβολής που καθιστά ελέγξιμους τους υφιστάμενους τοπικούς κανόνες. Όπως το έθεσε ένας αναλυτής του κλάδου: όταν μια πόλη ορίζει «μέγιστο όριο 30 διανυκτερεύσεων», μπορεί πλέον να διασφαλίσει πραγματικά ότι αυτός είναι ο αριθμός.

Εάν λειτουργείς νόμιμα, αυτό περιορίζει τον παράνομο ανταγωνισμό στην αγορά σου. Εάν τα δεδομένα σου δεν ταιριάζουν μεταξύ των διαφόρων συστημάτων, εξαφανίζεσαι από τα αποτελέσματα αναζήτησης. Ακολουθούν τρεις έλεγχοι.

Τι άλλαξε πραγματικά στις 20 Μαΐου 2026

Ο κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 εκδόθηκε στις 11 Απριλίου 2024 και δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 29 Απριλίου 2024. Τέθηκε σε ισχύ στις 20 Μαΐου 2024, ενώ οι περισσότερες υποχρεώσεις αρχίζουν να ισχύουν από τις 20 Μαΐου 2026, όταν λήξει η διετής μεταβατική περίοδος.

Ο κανονισμός εναρμονίζει τρία θέματα που στο παρελθόν αντιμετωπίζονταν με 27 διαφορετικούς εθνικούς τρόπους.

• Καταχώριση. Όταν ένα κράτος μέλος ή μια τοπική αρχή εφαρμόζει σύστημα καταχώρισης, κάθε μονάδα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτει έναν μοναδικό αριθμό καταχώρισης. Ο κανονισμός δεν υποχρεώνει κάθε χώρα να δημιουργήσει ένα τέτοιο σύστημα, αλλά τυποποιεί τον τρόπο λειτουργίας των συστημάτων όπου αυτά υπάρχουν.
• Επαλήθευση. Οι πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η Booking.com και η Vrbo, πρέπει να επαληθεύουν συστηματικά τον αριθμό μητρώου πριν από τη δημοσίευση μιας καταχώρισης. Η τυχαία αυτοδήλωση δεν αρκεί πλέον.
• Κοινή χρήση δεδομένων. Οι πλατφόρμες διαβιβάζουν δεδομένα δραστηριότητας (διεύθυνση καταχώρισης, αριθμός διανυκτερεύσεων, αριθμός επισκεπτών) στην αρμόδια αρχή μέσω ενός Ενιαίου Ψηφιακού Σημείου Εισόδου σε κάθε κράτος μέλος. Για τις μεγαλύτερες πλατφόρμες, η συχνότητα υποβολής εκθέσεων είναι μηνιαία.

Το πλαίσιο αυτό καλύπτει περίπου 4 εκατομμύρια ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ολόκληρη την ΕΕ. Για να κατανοήσουμε την κλίμακα: οι επισκέπτες έκαναν κρατήσεις για 854,1 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις σε ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ΕΕ κατά το 2024, σημειώνοντας αύξηση 18,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ ο αριθμός αυτός αυξήθηκε σε 951,6 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις το 2025, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 11,4% (Eurostat).

Αυτό που ο κανονισμός ρητά δεν κάνει: δεν απαγορεύει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις οπουδήποτε, δεν θέτει ανώτατο όριο διανυκτερεύσεων, ούτε παρακάμπτει τους τοπικούς πολεοδομικούς κανονισμούς. Τα κράτη μέλη διατηρούν τον πλήρη έλεγχο αυτών των αποφάσεων. Αυτό που άλλαξε είναι ότι οι αποφάσεις αυτές είναι πλέον εκτελεστές σε ευρεία κλίμακα.

Οι τρεις έλεγχοι

Έλεγχος 1: Ο αριθμός κυκλοφορίας σου ταιριάζει παντού;

Αυτός είναι ο έλεγχος που αποτυγχάνει πιο συχνά, και η αποτυχία αυτή γίνεται αυτόματα.

Ο αριθμός εγγραφής σου, όπως έχει καταχωριστεί στο αντίστοιχο πεδίο της πλατφόρμας, πρέπει να ταιριάζει ακριβώς με την καταχώρισή σου στο σχετικό εθνικό ή περιφερειακό μητρώο. Όχι κατά προσέγγιση. Όχι με τυπογραφικό λάθος. Όχι με έναν αριθμό που ίσχυε πριν από δύο χρόνια στο πλαίσιο ενός συστήματος που έχει πλέον αλλάξει.

Πού κάνουν λάθος οι οικοδεσπότες:

• Επαναχρησιμοποίηση ενός αριθμού σε πολλές καταχωρίσεις. Ο κανονισμός προβλέπει την εκχώρηση ενός αριθμού καταχώρισης ανά ενοικιαζόμενη μονάδα. Εάν διαχειρίζεσαι τρία διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο και καταχωρίσεις τον ίδιο αριθμό και για τα τρία, τα δύο από αυτά δεν θα πληρούν τις προδιαγραφές, ακόμη και αν ο αριθμός αυτός είναι έγκυρος.
• Χρήση ενός παρωχημένου αριθμού μετά την αλλαγή ενός εθνικού συστήματος. Αυτό δεν είναι θεωρητικό. Στην Ισπανία, το Βασιλικό Διάταγμα 1312/2024 τέθηκε σε ισχύ την 2η Ιανουαρίου 2025 και καθιέρωσε τον αριθμό NRUA ως υποχρεωτικό από την 1η Ιουλίου 2025. Στη συνέχεια, στις 21 Μαΐου 2026, η απόφαση STS 620/2026 του Ανώτατου Δικαστηρίου της Ισπανίας ακύρωσε πλήρως το εθνικό επίπεδο καταχώρισης NRUA. Ο αριθμός που πρέπει πλέον να εμφανίζουν οι ισπανικοί οικοδεσπότες είναι ο περιφερειακός κωδικός του τουριστικού μητρώου: VFT στην Ανδαλουσία, HUT στην Καταλονία, ETV στις Βαλεαρίδες Νήσους ή VUT, VV ή VT, ανάλογα με την περιφέρεια. Οι οικοδεσπότες που είχαν καταχωρίσει αριθμό NRUA και δεν τον έχουν ενημερώσει εμφανίζουν πλέον έναν ανακληθέντα αναγνωριστικό κωδικό. Οι υποχρεώσεις ανταλλαγής δεδομένων και οι απαιτήσεις σε επίπεδο ΕΕ δεν επηρεάστηκαν από την απόφαση.
• Εγγραφές με κατάσταση «σε εκκρεμότητα» ή «υποβλήθηκε αίτηση». Μια αίτηση σε εκκρεμότητα δεν αποτελεί αριθμό καταχώρισης. Οι πλατφόρμες πραγματοποιούν έλεγχο στο μητρώο, και η κατάσταση «σε εκκρεμότητα» δεν εμφανίζει καμία αντιστοιχία.

Τι πρέπει να κάνεις αυτή την εβδομάδα: άνοιξε το πεδίο με τις κανονιστικές πληροφορίες της καταχώρισής σου σε κάθε πλατφόρμα που χρησιμοποιείς (Airbnb, Booking.com, Vrbo, τον δικό σου ιστότοπο) και σύγκρινε κάθε καταχώριση, χαρακτήρα προς χαρακτήρα, με το αρχείο του μητρώου σου. Εάν διαχειρίζεσαι πολλές μονάδες, κάνε το ανά μονάδα και όχι ανά λογαριασμό.

Έλεγχος 2: Μπορείς να προσκομίσεις αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με τους κανόνες του σπιτιού, τη χωρητικότητα και τις πληροφορίες ασφαλείας;

Η καταχώριση αποτελεί το ορατό επίπεδο. Σε βάθος, η επιβολή των κανόνων είναι αποκεντρωμένη: κάθε κράτος μέλος καθορίζει τις δικές του κυρώσεις, ενώ οι τοπικές αρχές διενεργούν ελέγχους βάσει των τοπικών κανόνων. Τα στοιχεία που ελέγχονται είναι γενικά τα ίδια σε όλες τις δικαιοδοσίες της ΕΕ.

• Μέγιστη χωρητικότητα. Η χωρητικότητα που αναγράφεται στην καταχώριση σου πρέπει να αντιστοιχεί σε αυτή που επιτρέπει η άδεια λειτουργίας σου. Ένα κατάλυμα που έχει καταχωριστεί για τέσσερις επισκέπτες, αλλά στην καταχώριση αναγράφεται ότι φιλοξενεί έξι, αποτελεί ασυμφωνία που οι αρμόδιες αρχές μπορούν πλέον να εντοπίσουν, καθώς η πλατφόρμα διαβιβάζει τα στοιχεία των κρατήσεων, συμπεριλαμβανομένου του αριθμού των επισκεπτών.
• Οι κανόνες του σπιτιού που αντανακλούν τις τοπικές διατάξεις. Οι ώρες ησυχίας, οι απαγορεύσεις για πάρτι και τα όρια θορύβου καθορίζονται από τον δήμο, όχι από σένα. Σε πόλεις όπου ισχύουν μηχανισμοί καταγγελιών για θόρυβο, οι τεκμηριωμένοι κανόνες του σπιτιού αποτελούν μέρος των στοιχείων που αναμένεται να επιδείξει ο οικοδεσπότης. Οι γραπτοί κανόνες που έχουν πράγματι δει οι επισκέπτες αποτελούν ισχυρότερη απόδειξη από τους κανόνες που υπάρχουν μόνο στην περιγραφή της καταχώρισης.
• Πληροφορίες ασφαλείας. Η διαδρομή διαφυγής, η θέση των πυροσβεστήρων και ο ευρωπαϊκός αριθμός έκτακτης ανάγκης 112 αποτελούν βασικές απαιτήσεις σε όλες τις χώρες της ΕΕ. Οι απαιτήσεις διαφέρουν ανάλογα με τη χώρα και τον τύπο του κτιρίου, ενώ ορισμένα κράτη μέλη απαιτούν την παροχή τεκμηριωμένων πληροφοριών εκκένωσης για κτίρια που υπερβαίνουν έναν συγκεκριμένο όροφο ή χωρητικότητα.
• Διαχωρισμός απορριμμάτων. Είναι υποχρεωτικός στις περισσότερες πόλεις της ΕΕ και επιβάλλεται όλο και πιο αυστηρά με πρόστιμα που επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, και όχι στον επισκέπτη που έβαλε γυαλί σε λάθος κάδο.

Το πρακτικό ζήτημα δεν είναι αν διαθέτεις αυτούς τους κανόνες. Είναι αν μπορείς να αποδείξεις ότι οι επισκέπτες τους έλαβαν. Οι κανόνες που είναι κρυμμένοι στην περιγραφή μιας καταχώρισης και τους οποίους ο επισκέπτης παρέβλεψε κατά τη στιγμή της κράτησης αποτελούν ασθενέστερο αποδεικτικό στοιχείο σε σύγκριση με τους κανόνες που παραδίδονται σε ένα έγγραφο προς τους επισκέπτες, το οποίο φέρει χρονοσήμανση, είναι προσβάσιμο και υπόκειται σε έλεγχο εκδόσεων.

Έλεγχος 3: Μπορούν οι επισκέπτες να έχουν πρόσβαση σε σημαντικές πληροφορίες χωρίς να χρειαστεί να τους τις στείλεις;

Αυτός ο έλεγχος υφίσταται λόγω ενός δεύτερου, άσχετου επιπέδου επιβολής: της παρακολούθησης των μηνυμάτων της πλατφόρμας.

Η Airbnb χρησιμοποιεί αυτοματοποιημένα συστήματα για τον εντοπισμό προσπαθειών επικοινωνίας εκτός πλατφόρμας: διευθύνσεις ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εξωτερικούς συνδέσμους και αιτήματα για τη μεταφορά μιας κράτησης εκτός πλατφόρμας. Οι καταχωρίσεις μπορούν να τεθούν σε αναστολή λόγω παραβάσεων των πολιτικών που εντοπίζονται από την τεχνητή νοημοσύνη, όπως η κοινοποίηση στοιχείων επικοινωνίας ή η προώθηση κρατήσεων εκτός πλατφόρμας. Πρόκειται για κίνδυνο διαφορετικό από αυτόν που προκύπτει από τον κανονισμό της ΕΕ, ο οποίος όμως αφορά τον ίδιο οικοδεσπότη την ίδια στιγμή.

Το αποτέλεσμα είναι μια δύσκολη κατάσταση. Οι κανονιστικές απαιτήσεις σου υποχρεώνουν να παρέχεις περισσότερες πληροφορίες στους επισκέπτες. Η πολιτική της πλατφόρμας, όμως, καθιστά την αποστολή αυτών των πληροφοριών μέσω μηνυμάτων πιο επικίνδυνη. Η αποστολή ενός εγχειριδίου σε μορφή PDF, ενός συνδέσμου στο Google Drive ή του προσωπικού σου email μέσω της συνομιλίας της πλατφόρμας είναι ακριβώς το είδος της δραστηριότητας που έχει σχεδιαστεί να εντοπίζει το σύστημα αυτόματης ανίχνευσης.

Η πρακτική λύση είναι ένα έγγραφο για τους επισκέπτες που ζει εκτός του νήματος μηνυμάτων και δεν χρειάζεται σύνδεσμο που ενεργοποιεί την ανίχνευση: ένας κωδικός QR στο κατάλυμα, ένας σύνδεσμος μέσω των εγκεκριμένων καναλιών της πλατφόρμας, ή ένας σύνδεσμος οδηγού στην καταχώρησή σου όπου το επιτρέπουν οι κανόνες της πλατφόρμας. Δες επίσης τον οδηγό μας για μείωση των ερωτήσεων των επισκεπτών.

Πού ταιριάζει ένας ψηφιακός οδηγός

Ένας ψηφιακός οδηγός δεν είναι προϊόν συμμόρφωσης, και κανένας οδηγός δεν καθιστά νόμιμο ένα μη καταχωρημένο κατάλυμα. Αυτό που κάνει είναι να λύνει το πρόβλημα τεκμηρίωσης και παράδοσης που βρίσκεται κάτω από τη συμμόρφωση.

• Μια ενιαία πηγή αξιόπιστων πληροφοριών για νομικά και λειτουργικά θέματα. Ο αριθμός μητρώου, η μέγιστη χωρητικότητα, οι κανόνες του σπιτιού, οι πληροφορίες ασφαλείας, οι οδηγίες διαχωρισμού απορριμμάτων και τα στοιχεία επικοινωνίας για περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης συγκεντρώνονται σε ένα μόνο μέρος, αντί να είναι διάσπαρτα στην περιγραφή της καταχώρισης, σε ένα αρχείο PDF, σε τρεις συζητήσεις στο WhatsApp και σε ένα πλαστικοποιημένο φύλλο πάνω στο ψυγείο.
• Οι επισκέπτες το λαμβάνουν πράγματι. Ένας κωδικός QR στο κατάλυμα σημαίνει ότι οι επισκέπτες λαμβάνουν τις πληροφορίες τη στιγμή που τις χρειάζονται. Χωρίς ανταλλαγή μηνυμάτων, χωρίς συνημμένα, χωρίς εξωτερικούς συνδέσμους που αποστέλλονται μέσω της συνομιλίας της πλατφόρμας.
• Μια ενημέρωση διαδίδεται παντού. Όταν αλλάζει ένας τοπικός κανόνας —και στο τρέχον πλαίσιο της ΕΕ αυτό συμβαίνει συχνά— αρκεί να κάνεις μία μόνο τροποποίηση. Όλοι οι επισκέπτες που έχουν τον σύνδεσμο βλέπουν την τρέχουσα έκδοση. Αυτό έχει μεγαλύτερη σημασία από ό,τι φαίνεται: η εναλλακτική λύση είναι να διαπιστώσεις ότι οκτώ από τα δέκα καταλύματά σου εξακολουθούν να εμφανίζουν τους κανόνες του σπιτιού που ίσχυαν πριν από τον Μάιο.
• Γλωσσική κάλυψη. Οι επισκέπτες από τα 27 κράτη μέλη δεν κατανοούν όλοι με τον ίδιο βαθμό κατανόησης τους αγγλικούς κανόνες του σπιτιού. Οι κανόνες που δεν έγιναν κατανοητοί είναι, στην πράξη, κανόνες που δεν επικοινωνήθηκαν.

Το PlacePilot σχεδιάστηκε με προτεραιότητα στις κινητές συσκευές για τους Ευρωπαίους οικοδεσπότες: ένας οδηγός, ένας κωδικός QR που σαρώνουν οι επισκέπτες κατά την άφιξή τους και σύνδεσμοι πρόσβασης με ημερομηνία λήξης, οι οποίοι καθιστούν τις ευαίσθητες πληροφορίες ορατές μόνο κατά τη διάρκεια της περιόδου κράτησης. Διαχειρίζεται το Novi Labs SRL, μια ρουμανική εταιρεία, ενώ τα δεδομένα των επισκεπτών υποβάλλονται στη δικαιοδοσία της ΕΕ, κάτι που αποτελεί από μόνο του παράγοντα συμμόρφωσης όταν οι πληροφορίες που συλλέγεις περιλαμβάνουν στοιχεία επισκεπτών.