EU-verordening 2024/1028 in begrijpelijke taal: 3 controles die elke Europese host nu moet uitvoeren

Verordening (EU) 2024/1028 is sinds 20 mei 2026 in alle 27 EU-lidstaten volledig van kracht. Het is geen voorstel of een toekomstige deadline. Het is nu van kracht. Volgens de artikelen 5 tot en met 7 moeten verhuurders in gebieden met een registratiesysteem een verifieerbaar nationaal registratienummer hebben, moeten platforms dat nummer controleren voordat een advertentie online gaat, en moeten platforms maandelijks activiteitsgegevens doorgeven aan het Single Digital Entry Point van elke lidstaat. Als een autoriteit een bevel geeft, moeten platforms een advertentie die niet aan de regels voldoet binnen 10 dagen verwijderen.

De verordening bepaalt niet waar kortetermijnverhuur legaal is, stelt geen maximum aantal overnachtingen vast en voert geen EU-brede vergunningregeling in. Het zorgt voor een handhavingsmechanisme waarmee bestaande lokale regels daadwerkelijk kunnen worden gecontroleerd. Zoals een brancheanalist het verwoordde: als een stad zegt „maximaal 30 nachten”, kunnen ze er nu echt voor zorgen dat dat ook het aantal is.

Als je legaal te werk gaat, zorgt dit ervoor dat er minder illegale concurrentie op je markt is. Als je gegevens niet in alle systemen met elkaar overeenkomen, verdwijn je uit de zoekresultaten. Hieronder vind je drie punten om te controleren.

Wat er op 20 mei 2026 echt veranderde

Verordening (EU) 2024/1028 is op 11 april 2024 aangenomen en op 29 april 2024 in het Publicatieblad gepubliceerd. De verordening is op 20 mei 2024 in werking getreden, waarbij de meeste verplichtingen gelden vanaf 20 mei 2026, wanneer de overgangsperiode van twee jaar is verstreken.

De verordening zorgt voor harmonisatie op drie gebieden die voorheen versnipperd waren over 27 verschillende nationale regelingen.

• Registratie. Als een lidstaat of lokale overheid een registratiesysteem hanteert, moet elke accommodatie voor kortetermijnverhuur een uniek registratienummer hebben. De verordening verplicht niet elk land om zo’n systeem op te zetten, maar zorgt ervoor dat de manier waarop die systemen werken, overal hetzelfde is.
• Controle. Platforms zoals Airbnb, Booking.com en Vrbo moeten het registratienummer systematisch controleren voordat een advertentie wordt gepubliceerd. Een willekeurige eigen verklaring is niet langer voldoende.
• Delen van gegevens. Platforms sturen activiteitsgegevens (adres van de accommodatie, aantal verhuurde nachten, aantal gasten) via één digitaal toegangspunt in elke lidstaat door naar de bevoegde autoriteit. Voor grotere platforms is de rapportagefrequentie maandelijks.

Het kader geldt voor naar schatting 4 miljoen kortetermijnverhuurwoningen in de hele EU. Om je een idee te geven: in 2024 boekten gasten 854,1 miljoen overnachtingen in kortetermijnverhuurwoningen in de EU, een stijging van 18,8% ten opzichte van het jaar ervoor. In 2025 steeg dit aantal naar 951,6 miljoen overnachtingen, een stijging van 11,4% ten opzichte van het jaar ervoor (Eurostat).

Wat de verordening expliciet niet doet: kortetermijnverhuur nergens verbieden, het aantal overnachtingen beperken of lokale bestemmingsplannen terzijde schuiven. De lidstaten behouden de volledige zeggenschap over die beslissingen. Wat wel is veranderd, is dat de beslissingen nu op grote schaal kunnen worden gehandhaafd.

De drie controles

Controle 1: klopt je registratienummer overal?

Dit is de controle die het vaakst misgaat, en dat gebeurt automatisch.

Je registratienummer, zoals je dat in het daarvoor bestemde veld op het platform hebt ingevuld, moet exact overeenkomen met je vermelding in het betreffende nationale of regionale register. Niet ongeveer. Niet met een typefout. En ook geen nummer dat twee jaar geleden geldig was onder een regeling die inmiddels is gewijzigd.

Waar verhuurders de mist ingaan:

• Eén nummer hergebruiken voor meerdere advertenties. Volgens de regelgeving krijg je per huurwoning een registratienummer toegewezen. Als je drie appartementen in hetzelfde gebouw verhuurt en voor alle drie hetzelfde nummer invult, voldoen er twee niet aan de regels, ook al is het nummer zelf wel geldig.
• Een verouderd nummer gebruiken nadat een nationale regeling is gewijzigd. Dit is geen theoretisch geval. In Spanje is Koninklijk Besluit 1312/2024 op 2 januari 2025 in werking getreden en is het NRUA-nummer vanaf 1 juli 2025 verplicht geworden. Vervolgens heeft het Spaanse Hooggerechtshof op 21 mei 2026 met arrest STS 620/2026 de nationale NRUA-registratie volledig ongeldig verklaard. Het nummer dat Spaanse verhuurders nu moeten vermelden, is de regionale toeristenregistratiecode: VFT in Andalusië, HUT in Catalonië, ETV op de Balearen, of VUT, VV of VT, afhankelijk van de regio. Verhuurders die een NRUA-nummer hebben ingevoerd en dit niet hebben bijgewerkt, tonen nu een ongeldig geworden identificatienummer. De verplichtingen inzake het delen van gegevens en de vereisten op EU-niveau bleven door de uitspraak ongewijzigd.
• Vermeldingen met de status „In behandeling” of „Aangevraagd”. Een aanvraag die nog in behandeling is, is geen registratienummer. Platforms controleren dit bij het register, en bij de status „In behandeling” wordt er geen overeenkomst gevonden.

Wat je deze week moet doen: open het veld met wettelijke informatie van je advertentie op elk platform dat je gebruikt (Airbnb, Booking.com, Vrbo, je eigen website) en vergelijk elke vermelding teken voor teken met je registratiegegevens. Als je meerdere accommodaties beheert, doe dit dan per accommodatie, niet per account.

Controle 2: kun je huisregels, de maximale capaciteit en veiligheidsinformatie aantonen?

De registratie is de zichtbare laag. Daaronder is de handhaving gedecentraliseerd: elke lidstaat stelt zijn eigen sancties vast en lokale autoriteiten controleren of de lokale regels worden nageleefd. Waar ze op controleren, is in grote lijnen hetzelfde in alle EU-landen.

• Maximale bezetting. De capaciteit in je advertentie moet overeenkomen met wat je registratie toestaat. Een accommodatie die geregistreerd staat voor vier gasten, maar in de advertentie plaats biedt aan zes, is een afwijking die de autoriteiten nu kunnen zien, omdat het platform boekingsgegevens rapporteert, waaronder het aantal gasten.
• Huisregels die aansluiten bij de lokale verordeningen. Rusttijden, feestverboden en geluidsnormen worden vastgesteld door de gemeente, niet door jou. In steden waar een klachtenregeling voor geluidsoverlast geldt, worden gedocumenteerde huisregels gezien als iets wat je als verhuurder moet kunnen aantonen. Schriftelijke regels die gasten daadwerkelijk hebben gezien, zijn sterker bewijs dan regels die alleen in de advertentiebeschrijving staan.
• Veiligheidsinformatie. Vluchtroutes, de locatie van brandblussers en het Europese alarmnummer 112 zijn standaardvereisten in alle EU-landen. De regels verschillen per land en per type pand, en sommige lidstaten eisen dat er gedocumenteerde evacuatie-informatie beschikbaar is voor panden boven een bepaalde verdieping of met een bepaalde capaciteit.
• Afvalscheiding. Verplicht in de meeste EU-steden en er wordt steeds strenger op toegezien met boetes die bij de eigenaar terechtkomen, niet bij de gast die het glas in de verkeerde bak heeft gegooid.

De praktische vraag is niet of je deze regels hebt. Het gaat erom of je kunt aantonen dat gasten ze hebben ontvangen. Regels die verborgen zitten in een accommodatiebeschrijving waar een gast bij het boeken zomaar voorbij scrolde, vormen zwakker bewijs dan regels die zijn opgenomen in een document voor gasten met een tijdstempel, dat toegankelijk is en waarvan de versies worden bijgehouden.

Controle 3: hebben gasten toegang tot belangrijke informatie zonder dat je die zelf doorgeeft?

Deze controle is er vanwege een tweede, losstaande handhavingslaag: het monitoren van berichten op het platform.

Airbnb gebruikt geautomatiseerde systemen om pogingen tot communicatie buiten het platform om op te sporen: e-mailadressen, externe links en verzoeken om een boeking buiten het platform om af te handelen. Advertenties kunnen worden opgeschort vanwege door AI gedetecteerde beleidsschendingen, zoals het delen van contactgegevens of het promoten van boekingen buiten het platform om. Dit is een apart risico, los van de EU-regelgeving, maar het treft dezelfde verhuurder op hetzelfde moment.

Het resultaat is een lastige situatie. Door de druk van de regelgeving moet je steeds meer informatie voor gasten vastleggen. Maar door het beleid van het platform wordt het versturen van die informatie via de chat steeds riskanter. Het versturen van een PDF-gastengids, een Google Drive-link of je eigen e-mailadres via de platformchat is precies het soort gedrag dat geautomatiseerde detectie is ontworpen om op te sporen.

De werkbare oplossing is een document voor gasten dat buiten de berichtendraad leeft en geen link nodig heeft die detectie triggert: een QR-code in de accommodatie, een link via de goedgekeurde kanalen van het platform, of een gids-link in je advertentie waar de platformregels dat toestaan. Zie ook onze gids over minder vragen van gasten.

Waar een digitale gastengids van pas komt

Een digitale gastengids is geen compliance-product, en geen gids maakt een ongeregistreerde woning legaal. Wat hij doet, is het documentatie- en bezorgprobleem oplossen dat onder compliance ligt.

• Eén betrouwbare bron voor je juridische en operationele informatie. Registratienummer, maximale bezetting, huisregels, veiligheidsinformatie, instructies voor afvalscheiding en contactgegevens voor noodgevallen staan allemaal op één plek, in plaats van verspreid over een advertentiebeschrijving, een PDF, drie WhatsApp-gesprekken en een gelamineerd vel op de koelkast.
• Gasten krijgen het echt onder ogen. Dankzij een QR-code in de accommodatie krijgen gasten de informatie precies op het moment dat ze die nodig hebben. Geen chatgesprek, geen bijlage, geen externe link die via de chat van het platform wordt gestuurd.
• Eén update wordt overal doorgevoerd. Als een lokale regel verandert – en in de huidige EU-situatie gebeurt dat nu eenmaal – hoef je maar één keer iets aan te passen. Elke gast met de link ziet meteen de actuele versie. Dit is belangrijker dan het klinkt: het alternatief is dat je erachter komt dat acht van je tien accommodaties nog steeds de huisregels van vóór mei weergeven.
• Taalbereik. Gasten uit 27 lidstaten begrijpen de Engelse huisregels niet allemaal even goed. Regels die niet begrepen werden, zijn in feite regels die niet goed overgekomen zijn.

PlacePilot is speciaal ontwikkeld voor Europese verhuurders, met de focus op mobiel gebruik: één gids, een QR-code die gasten bij aankomst scannen, en tijdelijke toegangslinks waardoor gevoelige informatie alleen zichtbaar is tijdens de boekingsperiode. Het wordt beheerd door Novi Labs SRL, een Roemeens bedrijf, waarbij gastgegevens onder EU-jurisdictie worden verwerkt. Dit is een belangrijk punt om rekening mee te houden als de informatie die je verzamelt gastgegevens bevat.