Il Regolamento UE 2024/1028 in parole semplici: 3 controlli che ogni host europeo deve effettuare subito

Il regolamento (UE) 2024/1028 è pienamente in vigore in tutti i 27 Stati membri dell’UE dal 20 maggio 2026. Non si tratta di una proposta né di una scadenza futura. È già in vigore. Ai sensi degli articoli da 5 a 7, gli host nelle aree in cui vige un sistema di registrazione devono disporre di un numero di registrazione nazionale verificabile; le piattaforme devono verificare tale numero prima che un annuncio venga pubblicato e devono trasmettere i dati mensili relativi all’attività al Punto di ingresso digitale unico di ciascuno Stato membro. Quando un’autorità emette un provvedimento, le piattaforme devono rimuovere un annuncio non conforme entro 10 giorni.

Il regolamento non stabilisce dove siano legali gli affitti a breve termine, non fissa limiti al numero di notti e non introduce un sistema di licenze a livello UE. Crea invece un sistema di controllo che rende verificabili le norme locali già esistenti. Come ha detto un analista del settore: quando una città dice “massimo 30 notti”, ora può davvero assicurarsi che sia proprio quel numero.

Se operi in modo legale, questo riduce la concorrenza illegale nel tuo mercato. Se i tuoi dati non sono allineati tra i vari sistemi, sparisci dai risultati di ricerca. Ecco tre controlli da fare.

Cosa è davvero cambiato il 20 maggio 2026

Il regolamento (UE) 2024/1028 è stato adottato l'11 aprile 2024 e pubblicato sulla Gazzetta ufficiale il 29 aprile 2024. È entrato in vigore il 20 maggio 2024, ma la maggior parte degli obblighi si applica a partire dal 20 maggio 2026, quando finirà il periodo di transizione di due anni.

Il regolamento armonizza tre aspetti che prima erano frammentati in 27 diversi approcci nazionali.

• Registrazione. Laddove uno Stato membro o un'autorità locale gestisca un sistema di registrazione, ogni unità destinata all'affitto a breve termine deve avere un numero di registrazione univoco. Il regolamento non obbliga tutti i paesi a creare un sistema di questo tipo, ma standardizza il funzionamento dei sistemi già esistenti.
• Verifica. Piattaforme come Airbnb, Booking.com e Vrbo devono verificare sistematicamente il numero di registrazione prima che un annuncio venga pubblicato. Una semplice autodichiarazione casuale non basta più.
• Condivisione dei dati. Le piattaforme trasmettono i dati relativi alle attività (indirizzo dell’alloggio, numero di notti affittate, numero di ospiti) all’autorità competente tramite un punto di accesso digitale unico in ogni Stato membro. Per le piattaforme più grandi, la frequenza di segnalazione è mensile.

Il quadro normativo riguarda circa 4 milioni di alloggi in affitto a breve termine in tutta l’UE. Per darti un’idea: nel 2024 gli ospiti hanno prenotato 854,1 milioni di pernottamenti in alloggi in affitto a breve termine nell’UE, con un aumento del 18,8% rispetto all’anno precedente, salendo a 951,6 milioni di pernottamenti nel 2025, in crescita dell’11,4% su base annua (Eurostat).

Ecco cosa il regolamento non fa esplicitamente: non vieta gli affitti a breve termine in nessuna zona, non pone un limite al numero di pernottamenti e non prevale sulle norme urbanistiche locali. Gli Stati membri mantengono il pieno controllo su queste decisioni. Quello che è cambiato è che ora queste decisioni sono applicabili su larga scala.

I tre controlli

Controllo n. 1: il tuo numero di registrazione è lo stesso ovunque?

Questo è il controllo che fallisce più spesso, e il fallimento è automatico.

Il tuo numero di registrazione, così come inserito nel campo previsto dalla piattaforma, deve corrispondere esattamente a quello riportato nel registro nazionale o regionale di riferimento. Non in modo approssimativo. Non con un errore di battitura. Non deve essere un numero che era valido due anni fa nell’ambito di un regime che da allora è cambiato.

Ecco dove gli host sbagliano:

• Riutilizzare lo stesso numero per più annunci. La normativa assegna un numero di registrazione per ogni unità in affitto. Se gestisci tre appartamenti nello stesso edificio e inserisci lo stesso numero per tutti e tre, due di essi non saranno conformi, anche se il numero in sé è valido.
• Usare un numero non più valido dopo che il sistema nazionale è cambiato. Non è solo teoria. In Spagna, il Regio Decreto 1312/2024 è entrato in vigore il 2 gennaio 2025 e ha reso obbligatorio il numero NRUA a partire dal 1° luglio 2025. Poi, il 21 maggio 2026, la sentenza STS 620/2026 della Corte Suprema spagnola ha annullato completamente il sistema nazionale di registrazione NRUA. Il numero che gli host spagnoli devono ora mostrare è il codice del registro turistico regionale: VFT in Andalusia, HUT in Catalogna, ETV nelle Baleari, oppure VUT, VV o VT a seconda della regione. Gli host che hanno inserito un numero NRUA e non l’hanno aggiornato ora mostrano un identificativo annullato. Gli obblighi di condivisione dei dati e i requisiti a livello UE non sono stati modificati dalla sentenza.
• Voci "in sospeso" o "richieste". Una richiesta in sospeso non è un numero di registrazione. Le piattaforme effettuano una verifica con il registro e, se lo stato è "in sospeso", non viene trovato alcun riscontro.

Cosa fare questa settimana: apri il campo delle informazioni normative del tuo annuncio su ogni piattaforma che usi (Airbnb, Booking.com, Vrbo, il tuo sito diretto) e confronta ogni voce, carattere per carattere, con i dati presenti nel tuo registro. Se gestisci più alloggi, fallo per ogni singolo alloggio, non per account.

Verifica 2: puoi fornire prove relative alle regole della struttura, alla capienza e alle informazioni sulla sicurezza?

La registrazione è la parte che si vede. Dietro le quinte, invece, l’applicazione delle norme è decentralizzata: ogni Stato membro stabilisce le proprie sanzioni e le autorità locali effettuano i controlli in base alle norme locali. Gli aspetti su cui si concentrano i controlli sono sostanzialmente gli stessi in tutte le giurisdizioni dell’UE.

• Capacità massima. La capacità indicata nel tuo annuncio deve corrispondere a quella consentita dalla tua registrazione. Se un alloggio registrato per quattro ospiti ne indica sei nell’annuncio, si tratta di una discrepanza che le autorità possono ora rilevare, poiché la piattaforma comunica i dati delle prenotazioni, compreso il numero degli ospiti.
• Le regole della casa devono rispettare le ordinanze locali. Gli orari di silenzio, il divieto di feste e i limiti di rumore sono stabiliti dal Comune, non da te. Nelle città in cui sono in vigore sistemi di segnalazione dei disturbi acustici, le regole della casa documentate fanno parte di ciò che ci si aspetta che un host dimostri. Le regole scritte che gli ospiti hanno effettivamente visto costituiscono una prova più solida rispetto a quelle che esistono solo nella descrizione dell’annuncio.
• Informazioni sulla sicurezza. Il percorso di fuga in caso di emergenza, la posizione degli estintori e il numero di emergenza europeo 112 sono requisiti standard in tutti i paesi dell'UE. I requisiti variano a seconda del paese e del tipo di struttura, e alcuni Stati membri richiedono che le informazioni sull'evacuazione siano documentate per le strutture che superano un certo numero di piani o una certa capienza.
• Raccolta differenziata. Obbligatoria nella maggior parte delle città dell’UE e sempre più applicata con multe a carico del proprietario dell’immobile, non dell’ospite che ha messo il vetro nel contenitore sbagliato.

La questione pratica non è se hai queste regole. È se riesci a dimostrare che gli ospiti le abbiano ricevute. Le regole nascoste nella descrizione dell'annuncio, che un ospite ha semplicemente scorrendo al momento della prenotazione, costituiscono una prova meno valida rispetto alle regole fornite in un documento destinato agli ospiti, dotato di data e ora, accessibile e con controllo delle versioni.

Verifica n. 3: gli ospiti possono accedere alle informazioni fondamentali senza che tu debba inviarle loro?

Questo controllo esiste a causa di un secondo livello di applicazione, non correlato: il monitoraggio dei messaggi sulla piattaforma.

Airbnb usa sistemi automatici per individuare i tentativi di comunicazione fuori piattaforma: indirizzi e-mail, link esterni e richieste di spostare una prenotazione fuori dalla piattaforma. Gli annunci possono essere sospesi per violazioni delle norme rilevate dall’intelligenza artificiale, tra cui la condivisione di informazioni di contatto o la promozione di prenotazioni fuori piattaforma. Si tratta di un rischio distinto dal regolamento UE, ma che riguarda lo stesso host nello stesso momento.

Il risultato è una situazione difficile. Le normative ti impongono di fornire agli ospiti più informazioni. Le regole della piattaforma rendono più rischioso condividere queste informazioni. Inviare un manuale in PDF, un link a Google Drive o la tua email diretta tramite la chat della piattaforma è esattamente il tipo di comportamento che i sistemi di rilevamento automatico sono progettati per individuare.

La soluzione pratica è un documento per gli ospiti che vive fuori dal thread dei messaggi e non ha bisogno di un link che attivi il rilevamento: un codice QR nella struttura, un link condiviso tramite i canali approvati della piattaforma, o un link alla guida nel tuo annuncio dove le regole della piattaforma lo consentono. Vedi anche la nostra guida su ridurre le domande degli ospiti.

Quando è utile una guida digitale

Una guida digitale non è un prodotto di conformità, e nessuna guida rende legale una struttura non registrata. Quello che fa è risolvere il problema di documentazione e consegna che sta sotto la conformità.

• Un'unica fonte di informazioni affidabili per i tuoi dati legali e operativi. Il numero di registrazione, la capienza massima, il regolamento interno, le informazioni sulla sicurezza, le istruzioni per la raccolta differenziata e i contatti di emergenza sono tutti raccolti in un unico posto, invece che sparsi tra la descrizione dell'annuncio, un PDF, tre chat su WhatsApp e un foglio plastificato attaccato al frigo.
• Gli ospiti lo ricevono davvero. Grazie a un codice QR presente nella struttura, gli ospiti ottengono le informazioni proprio nel momento in cui ne hanno bisogno. Niente scambi di messaggi, niente allegati, niente link esterni inviati tramite la chat della piattaforma.
• Un aggiornamento si diffonde ovunque. Quando una regola locale cambia – e nell’attuale contesto dell’UE succede spesso – basta modificarla una volta sola. Tutti gli ospiti che hanno il link vedranno la versione aggiornata. È più importante di quanto sembri: l’alternativa è scoprire che otto delle tue dieci proprietà mostrano ancora le regole della casa precedenti a maggio.
• Lingue disponibili. Gli ospiti provenienti dai 27 Stati membri non leggono tutti le regole della casa in inglese con lo stesso livello di comprensione. Le regole che non sono state capite sono, a tutti gli effetti, regole che non sono state comunicate.

PlacePilot è stato progettato pensando innanzitutto ai dispositivi mobili per gli host europei: una guida, un codice QR che gli ospiti scansionano all’arrivo e link di accesso a scadenza limitata che rendono visibili le informazioni sensibili solo durante il periodo di prenotazione. È gestito da Novi Labs SRL, un’azienda rumena, e i dati degli ospiti vengono trattati sotto la giurisdizione dell’UE, il che rappresenta un aspetto di conformità da tenere in considerazione quando le informazioni che raccogli includono i dati degli ospiti.