Commissione del 15,5% di Airbnb per gli host: il calcolo che la maggior parte degli host sbaglia

Il panorama economico degli affitti a breve termine sta cambiando di nuovo. Entro il 13 ottobre 2026, Airbnb sta completando la transizione e renderà obbligatorio il modello di tariffazione semplificato del 15,5% (la commissione solo per gli host) per tutti gli host europei rimasti, indipendentemente dal fatto che usino o meno un software di gestione immobiliare. Gli host di tutti gli altri paesi passeranno al nuovo sistema il 15 settembre 2026. Non c’è possibilità di rinuncia né modo di aggirare questa clausola.

La vecchia struttura a commissioni separate sta per essere eliminata. Invece di far pagare ad Airbnb una parte della commissione di servizio all’host e un’altra parte all’ospite, ora è l’host a pagare la commissione alla piattaforma e gli ospiti vedono un unico prezzo. Molti host indipendenti europei stanno cadendo in una trappola matematica che inciderà sui loro margini del quarto trimestre del 2026. Ecco la ripartizione del costo reale, la formula da usare e come giustificare l’aumento della tariffa agli ospiti.

Per gli ospiti, questa modifica rende i prezzi più facili da capire e da confrontare. Per gli host, invece, i conti si complicano un po’.

L'errore più grande è guardare alla nuova commissione del 15,5% e pensare di dover aumentare le tue tariffe del 15,5%. A seconda della tua situazione IVA e di quanto vuoi guadagnare al netto della commissione di Airbnb, l’aumento necessario è maggiore. Per alcuni host europei, la commissione effettiva della piattaforma si avvicina al 19%. E se non adegui i prezzi in modo corretto, ne sentirai la differenza su ogni prenotazione.

L'IVA nascosta: perché il 15,5% in realtà è più vicino al 20%

Partiamo dalla percentuale che Airbnb pubblicizza: il 15,5%. Purtroppo, per molti host europei, quella non è la cifra che viene effettivamente detratta dal pagamento.

Le commissioni di servizio della piattaforma sono soggette a IVA nella maggior parte dei paesi europei. Se operi come azienda registrata e fornisci ad Airbnb un numero di partita IVA valido, la piattaforma in genere non ti addebiterà l’IVA in base al meccanismo di inversione contabile, anche se potresti comunque doverla dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi.

Se sei un host indipendente o una piccola impresa non registrata ai fini IVA, Airbnb riscuote l'IVA locale sulla commissione di servizio del 15,5% e la detrae dall'importo che ti verrà versato.

Questo cambia i numeri. Per gli host registrati ai fini IVA in tutta l’UE, la commissione di Airbnb rimane al 15,50%. Per gli host non registrati ai fini IVA, la commissione effettiva è la seguente:

• Germania, con IVA al 19%: 18,45%
• Francia, con IVA al 20%: 18,60%
• Regno Unito, con IVA al 20%: 18,60%
• Spagna, con IVA al 21%: 18,76%
• Italia, con IVA al 22%: 18,91%
• Irlanda e Portogallo, con IVA al 23%: 19,07%

Ci sono delle eccezioni. L’Irlanda e la Svizzera sono casi documentati in cui Airbnb applica l’IVA indipendentemente dal tuo stato di registrazione, quindi un host irlandese la paga in anticipo e la recupera tramite la propria dichiarazione dei redditi, invece di evitarla alla fonte.

E le aliquote IVA cambiano. Airbnb tiene un elenco paese per paese nel suo Centro assistenza. Usalo come riferimento e controlla il tuo estratto conto dei pagamenti invece di basarti su una percentuale generica. Se vuoi sapere quanto ti trattiene Airbnb dalle tue prenotazioni, apri un riepilogo recente dei pagamenti e guarda l'importo detratto.

Per molti host europei non registrati ai fini IVA, la “commissione Airbnb del 15,5%” è in realtà più vicina al 18,5% o al 19,1%.

L'errore di prezzo che ti fa perdere soldi senza che te ne accorga

È qui che il cambiamento diventa costoso. Un consiglio che si sente spesso è quello di aggiungere il 15,5% alla tua tariffa giornaliera attuale. Ma i conti non tornano: Airbnb calcola la sua commissione sul nuovo subtotale della prenotazione, non sull’importo che vuoi che ti rimanga dopo la commissione.

Mettiamo che tu voglia guadagnare 100 € a notte. Aggiungi il 15,5% e metti l’alloggio a 115,50 €. Airbnb trattiene il 15,5% di 115,50 €, ovvero 17,90 €. Ti restano 97,60 €. Ma tu volevi 100 €.

Ora prova lo stesso esempio con un host non registrato ai fini IVA in Italia, dove la detrazione effettiva è del 18,91%. Metti in affitto a 115,50 €. Airbnb trattiene 21,84 €. Tu ricevi 93,66 €.

Il problema è semplice: hai aggiunto la commissione al tuo obiettivo, mentre avresti dovuto dividere per l’importo rimanente al netto della commissione.

C'è un'altra distinzione che vale la pena fare prima di modificare le tue tariffe. Cosa stai cercando di proteggere? Il tuo vecchio importo di pagamento? O la tua tariffa piena indicata? Non sono la stessa cosa.

• Con il vecchio modello di Airbnb a commissione condivisa, una tariffa di 100 € a notte con una commissione del 3% per l’host ti lasciava circa 97 €. Se il tuo obiettivo è continuare a ricevere quei 97 € con la nuova struttura al 15,5%, devi fissare il prezzo a circa 114,79 €. Si tratta di un aumento di circa il 15%. Il prezzo totale per il tuo ospite rimane sostanzialmente simile, perché già con il vecchio modello l’ospite pagava una commissione di servizio separata ad Airbnb.
• Se vuoi che ti rimangano in tasca tutti i 100 € dopo che Airbnb ha prelevato la sua nuova commissione, devi fissare il prezzo a 118,34 €. Si tratta di un aumento del 18,34%. Non stai più mantenendo il tuo vecchio guadagno. Stai anche recuperando la commissione del 3% che pagavi prima, il che significa che il prezzo totale per l’ospite aumenta di circa il 4%–7% rispetto alla vecchia struttura.

Prima scegli l'obiettivo. Poi calcola la tariffa. Se confondi le due cose, finisci per avere aumenti di prezzo che non corrispondono al guadagno che ti aspettavi.

La formula giusta per stabilire i prezzi

Dividi, non sommare.

Pagamento netto previsto / (1 − commissione effettiva espressa in decimali) = nuova tariffa giornaliera

Un host italiano che vuole guadagnare 100 €:

100 / (1 − 0,1891) = 100 / 0,8109 = 123,32 €

Quindi non aumenti i prezzi del 15,5%. A seconda della tua situazione IVA, del tuo Paese e di quale dei due obiettivi hai scelto, li aumenti all’incirca dal 15% al 23,6%.

Un dettaglio che spesso sfugge: la commissione si applica al subtotale totale della prenotazione, non solo alla tariffa giornaliera. Sono inclusi i costi di pulizia, i supplementi per gli animali domestici e quelli per gli ospiti extra. Le tasse e i depositi cauzionali invece no. Se le spese di pulizia rappresentano una parte consistente della prenotazione, applica la formula al subtotale anziché solo alla tariffa giornaliera, altrimenti il risultato sarà comunque inferiore al dovuto.

I prezzi più alti cambiano le aspettative degli ospiti

Gli ospiti valutano il rapporto tra prezzo e impegno, non in base ai servizi offerti. Il lavoro che si vede è sinonimo di valore: una guida nella loro lingua, foto dell’arrivo scattate proprio dal punto in cui si troveranno, consigli che si capisce chiaramente che provengono da te e non da TripAdvisor.

Questa è l'illusione del lavoro, l'effetto documentato per cui le persone valutano un servizio più in alto quando vedono il lavoro che c'è dietro. È per questo che un soggiorno da 125 € con un arrivo chiaramente preparato batte un soggiorno da 125 € con un divano più bello e senza istruzioni. Il divano è invisibile finché non si siedono. La preparazione si vede nel momento in cui prenotano. La stessa preparazione aiuta anche gli esiti delle recensioni trattati in Perché gli host di Airbnb perdono stelle.

Colma il divario tra aspettative e realtà con una guida digitale

A un prezzo premium, gli ospiti si aspettano risposte subito, non dopo uno scambio di messaggi. Una guida digitale creata con PlacePilot risponde alle domande che avrebbero fatto comunque. Scansionano un codice QR e ricevono guide visive al check-in, istruzioni per gli elettrodomestici e consigli locali, nella loro lingua, senza app da scaricare.

I nostri dati aggregati sugli utenti mostrano che le guide digitali strutturate riducono i messaggi ripetitivi degli ospiti fino all'80% e fanno risparmiare agli host circa 30 minuti di tempo operativo per prenotazione. Meno messaggi sulla password del WiFi, più tempo per le cose che hanno davvero bisogno di te. Esplora il set di funzionalità completo se vuoi vedere come funziona da un capo all'altro.

Riduci la tua dipendenza dalla piattaforma

Un’altra strategia per contrastare l’aumento delle commissioni OTA è trasformare gli ospiti in clienti diretti per i soggiorni futuri, dove non si applica alcuna commissione.

Inizia a raccogliere gli indirizzi e-mail degli ospiti tramite un widget di registrazione o un portale Wi-Fi, ottenendo il loro consenso esplicito, così potrai creare un pubblico tutto tuo invece di una lista che non puoi usare legalmente. Offri a un ospite che è già stato da te uno sconto del 10% sul prossimo soggiorno: in questo modo, entrambi ne trarrete vantaggio rispetto alla piattaforma.

Ci sono due cose da tenere a mente prima di farlo. Innanzitutto, evita di farlo tramite la messaggistica di Airbnb. Airbnb esegue un controllo automatico dei contenuti dei messaggi alla ricerca di recapiti, link esterni e offerte di prenotazione fuori piattaforma, e ci sono stati casi in cui gli annunci sono stati sospesi proprio per questo. Fare marketing con un ospite che ha già soggiornato tramite un canale di tua proprietà è una cosa diversa dal reindirizzare una prenotazione in corso, e solo una delle due è sicura. Secondo, il GDPR. Un indirizzo e-mail raccolto presso la tua struttura è un dato personale, e utilizzarlo per scopi di marketing richiede una base giuridica, in pratica un consenso registrato e una procedura di disiscrizione funzionante. La raccolta silenziosa ti fornisce una lista a cui non puoi inviare e-mail.