Annunci rimossi da Airbnb: cosa valuta il sistema di qualità

All’inizio di quest’anno, i giornali di tutto il mondo hanno dato la notizia che Airbnb ha rimosso più di mezzo milione di annunci negli ultimi 3 anni, dopo aver implementato il nuovo sistema di qualità per gli host nel periodo 2022-2023. Solo nei primi tre mesi ne ha rimossi 12.000. A marzo 2024 la cifra era già salita a 100.000. Il primo Rapporto globale sulla qualità di Airbnb, pubblicato all’inizio del 2025, indicava che dal 2023 erano stati rimossi oltre 400.000 annunci di bassa qualità. Nei risultati finanziari del quarto trimestre del 2025, Airbnb ha dichiarato di averne rimossi più di mezzo milione in totale.

Nessuna di queste inserzioni è stata rimossa per attività illegali. Sono state rimosse per motivi di qualità: si trattava di inserzioni che non riuscivano mai a soddisfare le aspettative degli ospiti in termini di precisione, pulizia, accessibilità e comunicazione.

Nello stesso periodo, Airbnb ha registrato un numero record di 1,3 milioni di Superhost e oltre 250 milioni di pernottamenti prenotati presso le strutture "Guest Favorites". La piattaforma non si sta riducendo, sta semplicemente facendo una cernita. Gli annunci che sopravvivono sono quelli in cui gli ospiti ricevono sempre ciò che è stato loro promesso. La direzione è chiara e il ritmo si è accelerato. Non si tratta di una pulizia una tantum. Airbnb afferma di valutare ogni annuncio dopo ogni soggiorno.

La logica strategica emerge proprio da questi dati: Airbnb compete con gli hotel e con Booking.com sul piano della fiducia piuttosto che su quello dell’ampiezza dell’offerta. Booking.com amplia l’offerta e lascia che un algoritmo basato sul merito faccia sparire i profili con prestazioni scarse dai risultati di ricerca. Airbnb invece li elimina.

Le cinque cose che il sistema di qualità valuta

Airbnb ha affermato che la qualità non dipende solo dalla valutazione complessiva di un annuncio. Il sistema tiene conto di diversi fattori, tra cui le valutazioni delle sottocategorie, le cancellazioni da parte degli host e i casi gestiti dal Community Support relativi alla qualità. In pratica, tutto questo si traduce in cinque aree.

Una nota sugli "scioperi"

Nelle comunità di host gira la voce che Airbnb abbia un sistema di penalità a punti: tre avvertimenti portano alla sospensione, cinque alla rimozione.

Questa non è una politica ufficiale di Airbnb. Deriva dalle discussioni sui forum degli host, dove il linguaggio usato è sempre piuttosto vago e gli host parlano di “quella che sembra una regola dei 3 strike”. La documentazione ufficiale di Airbnb sulle “Regole di base” afferma che le azioni possono includere formazione, avvertimenti e richieste di rimuovere contenuti fuorvianti, e che violazioni ripetute o gravi possono comportare la sospensione, la rimozione, la perdita dello status di Superhost o modifiche ai tempi di pagamento. Non viene pubblicata alcuna soglia numerica.

Ecco cosa è documentato: le sospensioni minori durano in genere circa cinque giorni, e gli host possono presentare ricorso entro sei mesi inviando prove come registrazioni delle comunicazioni, foto e ricevute (Hostaway, 2026). Gli annunci possono anche essere sospesi per violazioni delle norme rilevate dall’intelligenza artificiale, come la condivisione di informazioni di contatto o la promozione di prenotazioni al di fuori della piattaforma.

Dove gli host europei sono più a rischio

Due delle cinque categorie, “accesso” ed “esperienza”, comportano strutturalmente un rischio maggiore nei mercati europei rispetto ad altri mercati.

Accesso. Gli immobili urbani europei prevedono solitamente diversi livelli di accesso: un citofono in strada con un nome che non è il tuo, un cancello del cortile con un codice a parte, un ascensore che richiede un telecomando e una numerazione dei piani in cui il piano terra è lo 0 anziché l’1. Un ospite proveniente dagli Stati Uniti o dall’Australia che non ha mai visto un edificio residenziale europeo può anche usare correttamente la cassetta delle chiavi e non riuscire comunque a raggiungere l’appartamento. Ogni livello in più è un punto in cui l’arrivo può fallire, e i problemi di arrivo incidono direttamente sul punteggio parziale relativo al check-in.

Esperienza. Le regole per la raccolta differenziata variano molto da un paese all’altro dell’UE e da una città all’altra, e per i visitatori non sono affatto intuitive. Gli impianti di riscaldamento negli edifici europei più vecchi (radiatori in ghisa con valvole di regolazione, teleriscaldamento senza termostato visibile o una caldaia che va accesa prima che ci sia l’acqua calda) spesso risultano poco familiari agli ospiti internazionali. Non si tratta di lamentele che gli ospiti segnalano. Sono proprio queste le differenze che fanno la differenza tra cinque e quattro stelle.

La lingua complica le cose. Un ospite che legge le regole della casa in inglese senza capirle del tutto ha ricevuto le informazioni senza assimilarle. In tutta l’UE, dove nel 2025 gli ospiti hanno prenotato 951,6 milioni di pernottamenti tramite le piattaforme, la percentuale di ospiti che legge le istruzioni in una seconda o terza lingua è notevole.

Cosa sistemare, in ordine di priorità

Accuratezza: questa settimana controlla che la descrizione del tuo annuncio corrisponda alla realtà. Fai un giro della proprietà con l'annuncio aperto. Verifica ogni servizio che hai spuntato. Se qualcosa è indicato nell'annuncio ma non funziona, sistemalo o deselezionalo. Questo è il modo più veloce ed economico per migliorare la qualità a disposizione della maggior parte degli host.

Accesso, documenta l'intero percorso, non solo la serratura. Istruzioni dettagliate per arrivare a destinazione con foto che mostrano l'ingresso sulla strada, il citofono, il cortile, l'ascensore e la porta dell'appartamento, scattate dal punto di vista dell'ospite e non come immagini architettoniche. Un metodo di accesso alternativo documentato in anticipo.

Esperienza, metti per iscritto ciò che ritieni ovvio. Il funzionamento del riscaldamento. La raccolta differenziata: quale bidone e in quale giorno. La macchina del caffè che richiede una sequenza specifica di accensione. Le aspettative alla cassa sotto forma di elenco numerato. Ognuna di queste cose è una recensione a 4 stelle che stai attualmente ricevendo.

Comunicazione: concentrati sulla riduzione del volume dei messaggi piuttosto che sulla velocità di risposta. Ogni domanda che un ospite ti fa su qualcosa che avresti potuto dirgli in anticipo è una lacuna comunicativa che si riflette nei tuoi punteggi parziali. Gli host che automatizzano la trasmissione delle informazioni risparmiano in media 30 minuti per prenotazione (ChargeAutomation, 2025).

Pulizia, questo è un aspetto operativo, non solo informativo. Una lista di controllo coerente, un team di pulizie affidabile, una fase di verifica prima dell’arrivo. Il contributo della guida è una sezione chiara dedicata al check-out che riduce le condizioni che gli addetti alle pulizie si trovano a gestire e il margine di errore in un tempo di rotazione ridotto.

Come una guida digitale si colloca nelle categorie di qualità

Una guida digitale non risolve la pulizia e non rende accurato un annuncio inesatto. Affronta direttamente tre delle cinque categorie.

• Per l'accesso: procedura di check-in passo dopo passo con foto di ogni fase, sul telefono dell'ospite prima del suo arrivo, con istruzioni di riserva che funzionano anche se la messaggistica della piattaforma non va a buon fine.
• Per un'esperienza migliore: istruzioni per il riscaldamento e l'uso degli elettrodomestici con foto o brevi video, raccolta differenziata con indicazioni visive, consigli locali che aiutino l'ospite a orientarsi invece di farlo sentire perso.
• Per quanto riguarda la comunicazione: le domande a cui si risponde prima ancora che vengano poste non diventano mai messaggi, quindi il tuo registro delle risposte riflette problemi reali piuttosto che semplici lacune informative di routine.

PlacePilot ti offre tutto questo sotto forma di un'unica pagina mobile a cui l'ospite accede scansionando un codice QR all'interno della struttura. Niente app, niente login, niente allegati inviati tramite la chat della piattaforma. Basta aggiornarla una volta sola e tutti gli ospiti vedranno la versione più recente.