Uredba EU 2024/1028 jednostavno objašnjena: 3 provjere koje svaki europski domaćin mora sada provesti

Uredba (EU) 2024/1028 u potpunosti se primjenjuje u svih 27 država članica EU od 20. svibnja 2026. Nije prijedlog niti budući rok. Već je na snazi. Prema člancima 5. do 7., domaćini u područjima s registracijskim sustavom moraju posjedovati provjerljiv nacionalni broj registracije, platforme moraju provjeriti taj broj prije objave oglasa, a platforme moraju mjesečno prosljeđivati podatke o aktivnosti svakoj Jedinstvenoj digitalnoj ulaznoj točki države članice. Kada nadležno tijelo izda nalog, platforme moraju ukloniti neusklađeni oglas u roku od 10 dana.

Propis ne odlučuje gdje su kratkoročni najmovi legalni, ne postavlja noćna ograničenja i ne uvodi licenciranje na razini cijele EU. On uspostavlja sloj provedbe koji omogućuje provjeru postojećih lokalnih pravila. Kao što je jedan industrijski analitičar rekao: kad grad kaže "najviše 30 noćenja", sada zaista mogu osigurati da je to točan broj.

Ako posluješ legalno, smanjujete nezakonitu konkurenciju na tvojem tržištu. Ako se tvoji podaci ne podudaraju u različitim sustavima, nestajete iz pretraživanja. Tri provjere u nastavku.

Što se doista promijenilo 20. svibnja 2026.

Uredba (EU) 2024/1028 donesena je 11. travnja 2024. i objavljena u Službenom listu 29. travnja 2024. Stupio je na snagu 20. svibnja 2024., a većina obveza primjenjuje se od 20. svibnja 2026., kada završi dvogodišnji prijelazni rok.

Propis usklađuje tri stvari koje su prije bile razjedinjene u 27 različitih nacionalnih pristupa.

• Registracija. Ako država članica ili lokalna vlast provodi sustav registracije, svaka jedinica za kratkoročni najam mora imati jedinstveni broj registracije. Uredba ne prisiljava svaku zemlju da uspostavi takav sustav, već standardizira način na koji ti sustavi funkcioniraju tamo gdje već postoje.
• Verifikacija. Platforme poput Airbnba, Booking.coma i Vrba moraju sustavno provjeriti broj registracije prije objave oglasa. Slučajno samoprijavljivanje više nije dovoljno.
• Dijeljenje podataka. Platforme prenose podatke o aktivnostima (adresa oglasa, broj noćenja, broj gostiju) nadležnom tijelu putem Jedinstvene digitalne ulazne točke u svakoj državi članici. Za veće platforme izvještavanje je mjesečno.

Okvir obuhvaća procijenjenih 4 milijuna nekretnina za kratkoročni najam diljem EU. Za usporedbu: gosti su tijekom 2024. rezervirali 854,1 milijuna noćenja u kratkoročnim najmovima u EU, što je povećanje od 18,8 % u odnosu na prethodnu godinu, a taj broj raste na 951,6 milijuna noćenja u 2025., odnosno za 11,4 % godišnje (Eurostat).

Što ta uredba izričito ne čini: ne zabranjuje kratkoročne najmove nigdje, ne ograničava broj noćenja niti ne nadjačava lokalno zoniranje. Države članice zadržavaju punu kontrolu nad tim odlukama. Ono što se promijenilo jest da su te odluke sada provedive u velikoj mjeri.

Tri čeka

Provjera 1: je li tvoj broj registracije posvuda isti?

Ovo je provjera koja najčešće ne uspije, a neuspjeh je automatiziran.

Tvoj broj registracije unesen u regulatorno polje platforme mora točno odgovarati tvojem upisu u odgovarajući nacionalni ili regionalni registar. Ne približno. Ne s tipfelom. Ne broju koji je bio važeći prije dvije godine prema shemi koja se od tada promijenila.

Gdje domaćini pogriješe:

• Ponovna upotreba istog broja u više oglasa. Propis dodjeljuje broj registracije za svaku jedinicu za najam. Ako upravljaš trima stanovima u istoj zgradi i unesete isti broj za sva tri, dva od njih su neusklađena čak i ako je sam broj valjan.
• Korištenje zastarjelog broja nakon promjene nacionalnog sustava. Ovo nije teorija. U Španjolskoj je Kraljevska uredba 1312/2024 stupila na snagu 2. siječnja 2025. i uvela obveznu NRUA broj od 1. srpnja 2025. Zatim je 21. svibnja 2026. presuda Španjolskog vrhovnog suda STS 620/2026 u potpunosti poništila nacionalnu razinu registracije NRUA. Broj koji španjolski domaćini sada moraju prikazivati je regionalni kod turističkog registra: VFT u Andaluziji, HUT u Kataloniji, ETV na Balearima ili VUT, VV ili VT ovisno o regiji. Domaćini koji su unijeli NRUA broj i nisu ga ažurirali sada prikazuju poništeni identifikator. Obveze dijeljenja podataka i zahtjevi na razini EU nisu bili pogođeni tom odlukom.
• "Čekajuće" ili "podnesene" stavke. Čekajuća prijava nije broj registracije. Platforme provjeravaju u registru, a status "čekajuće" ne vraća nikakav podudaranje.

Što učiniti ovaj tjedan: otvori polje s regulatornim informacijama tvojeg oglasa na svakoj platformi koju koristiš (Airbnb, Booking.com, Vrbo, tvoja izravna web-stranica) i usporedi svaki unos znak po znak s tvojim zapisom u registru. Ako upravljaš s više jedinica, učini to za svaku jedinicu, a ne za svaki račun.

Provjera 2: možeš li dokazati kućna pravila, kapacitet i sigurnosne informacije?

Registracija je vidljivi sloj. Ispod njega provedba je decentralizirana: svaka država članica određuje vlastite kazne, a lokalne vlasti provode inspekcije prema lokalnim pravilima. Ono što provjeravaju uvelike je usklađeno u svim jurisdikcijama EU.

• Maksimalan broj gostiju. Kapacitet tvojeg oglasa mora odgovarati onome što dopušta tvoja registracija. Nekretnina registrirana za četiri gosta, a u oglasu navodi da spava šest osoba, predstavlja nesklad koji nadležne službe sada mogu uočiti, jer platforma prijavljuje podatke o rezervacijama, uključujući broj gostiju.
• Kućna pravila koja odražavaju lokalne odredbe. Sati tišine, zabrane zabava i ograničenja buke određuje općina, a ne ti. U gradovima koji provode sustave za pritužbe na buku, dokumentirana kućna pravila dio su onoga što se od domaćina očekuje da dokaže. Pisana pravila koja su gosti zaista vidjeli jači su dokaz od pravila koja postoje samo u opisu oglasa.
• Sigurnosne informacije. Put do izlaza u hitnim slučajevima, lokacija vatrogasnog aparata i europski broj za hitne slučajeve 112 standardne su obveze u svim jurisdikcijama EU. Zahtjevi se razlikuju ovisno o državi i vrsti objekta, a neke države članice zahtijevaju dokumentirane informacije o evakuaciji za objekte iznad određenog kata ili kapaciteta.
• Razdvajanje otpada. Obavezno je u većini gradova EU i sve se strože provodi, a novčane kazne se nameću vlasniku nekretnine, a ne gostu koji je stavio staklo u pogrešan spremnik.

Praktično pitanje nije imaš li te pravilnike. Radi se o tome možeš li dokazati da su ih gosti primili. Pravila zakopana u opisu oglasa koja je gost preskočio pri rezervaciji slabiji su dokaz od pravila isporučenih u dokumentu namijenjenom gostima, s vremenskim žigom, dostupnim i kontroliranim po verzijama.

Provjera 3: mogu li gosti pristupiti ključnim informacijama bez da im ih pošalješ?

Ova provjera postoji zbog drugog, nepovezanog sloja provedbe: nadzora poruka na platformi.

Airbnb koristi automatizirane sustave za otkrivanje pokušaja komunikacije izvan platforme: adrese e-pošte, vanjske poveznice i zahtjeve za premještanje rezervacije izvan platforme. Oglasima se može suspendirati zbog kršenja pravila koje AI otkrije, uključujući dijeljenje kontaktnih podataka ili promicanje rezervacija izvan platforme. Ovo je zaseban rizik u odnosu na EU regulativu, ali pogađa istog domaćina u isto vrijeme.

Rezultat je stiskanje. Regulatorni pritisak zahtijeva da dokumentirate više informacija za goste. Pravila platforme čine slanje tih informacija rizičnijim. Slanje PDF vodiča, poveznice na Google Drive ili tvoje izravne e-pošte putem chata platforme upravo je obrazac koji automatizirana detekcija prepoznaje.

Praktično rješenje je dokument za goste koji živi izvan niza poruka i ne treba poveznicu koja pokreće detekciju: QR kod u objektu, poveznica podijeljena putem odobrenih kanala platforme ili poveznica na vodič u oglasu tamo gdje pravila platforme to dopuštaju. Pogledaj i naš vodič o smanjenje pitanja gostiju.

Gdje digitalni vodič dolazi u obzir

digitalni vodič nije proizvod za usklađenost, i nijedan vodič ne čini neregistrirani objekt legalnim. Ono što radi jest rješava problem dokumentacije i dostave koji stoji ispod usklađenosti.

• Jedan izvor istine za tvoje pravne i operativne informacije. Broj registracije, maksimalni broj osoba, kućna pravila, sigurnosne informacije, upute za odvajanje otpada i kontaktni podaci za hitne slučajeve nalaze se na jednom mjestu umjesto da su raspršeni po opisu oglasa, PDF-u, tri WhatsApp razgovora i laminiranoj listi na hladnjaku.
• Gosti ga zapravo primaju. QR kod u objektu znači da gosti dobiju informacije u trenutku kada im trebaju. Nema niti poruke, niti privitka, niti vanjske poveznice poslane putem chata platforme.
• Jedna ažuriranja se šire svugdje. Kad se lokalno pravilo promijeni, a u trenutnom EU okruženju se doista mijenjaju, uređuješ ga samo jednom. Svaki gost s poveznicom vidi trenutnu verziju. To je važnije nego što zvuči: inače bi otkrili da osam od deset tvojih nekretnina još uvijek prikazuje kućna pravila iz razdoblja prije svibnja.
• Pokrivenost jezika. Gosti iz 27 država članica ne čitaju sva kućna pravila na engleskom jeziku s jednakom razinom razumijevanja. Pravila koja nisu razumljena funkcionalno su pravila koja nisu bila komunicirana.

PlacePilot je razvijen s prioritetom mobilnih uređaja za europske domaćine: jedan vodič, QR kod koji gosti skeniraju po dolasku i poveznice za pristup s istekom roka koje osjetljive informacije čine vidljivima samo tijekom razdoblja rezervacije. Platforma je u vlasništvu rumunjske tvrtke Novi Labs SRL, a podaci gostiju obrađuju se prema pravu EU, što predstavlja dodatni izazov u pogledu usklađenosti kada prikupljaš osobne podatke gostiju.