Rozporządzenie UE nr 2024/1028 w przystępnym języku: 3 rzeczy, które każdy europejski gospodarz musi teraz sprawdzić

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 obowiązuje w pełni we wszystkich 27 państwach członkowskich UE od 20 maja 2026 roku. To nie jest tylko propozycja ani przyszły termin. To już obowiązuje. Zgodnie z art. 5–7 gospodarze w regionach objętych systemem rejestracji muszą posiadać weryfikowalny krajowy numer rejestracyjny, platformy muszą zweryfikować ten numer przed opublikowaniem ogłoszenia, a także muszą co miesiąc przesyłać dane dotyczące działalności do jednolitego cyfrowego punktu kontaktowego w każdym państwie członkowskim. Gdy organ wydaje nakaz, platformy muszą usunąć niezgodne z przepisami ogłoszenie w ciągu 10 dni.

Rozporządzenie nie określa, gdzie wynajem krótkoterminowy jest legalny, nie ustala limitów noclegów ani nie wprowadza systemu licencji obowiązującego w całej UE. Tworzy za to mechanizm egzekwowania przepisów, dzięki któremu można sprawdzić, czy istniejące lokalne zasady są przestrzegane. Jak ujął to jeden z analityków branżowych: kiedy miasto mówi „maksymalnie 30 nocy”, może teraz naprawdę dopilnować, żeby tak właśnie było.

Jeśli działasz zgodnie z prawem, ogranicza to nielegalną konkurencję na twoim rynku. Jeśli twoje dane nie są spójne w różnych systemach, znikasz z wyników wyszukiwania. Poniżej znajdziesz trzy punkty, które warto sprawdzić.

Co tak naprawdę się zmieniło 20 maja 2026 roku

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 zostało przyjęte 11 kwietnia 2024 r. i opublikowane w Dzienniku Urzędowym 29 kwietnia 2024 r. Weszło w życie 20 maja 2024 r., a większość obowiązków zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 r., kiedy to zakończy się dwuletni okres przejściowy.

Rozporządzenie to ujednolica trzy kwestie, które wcześniej były rozproszone w 27 różnych krajowych systemach.

• Rejestracja. Jeśli państwo członkowskie lub władze lokalne prowadzą system rejestracji, każda nieruchomość przeznaczona do wynajmu krótkoterminowego musi mieć unikalny numer rejestracyjny. Rozporządzenie nie zobowiązuje wszystkich krajów do stworzenia takiego systemu, ale ujednolica zasady jego funkcjonowania tam, gdzie już istnieje.
• Weryfikacja. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com i Vrbo muszą systematycznie sprawdzać numer rejestracyjny przed opublikowaniem ogłoszenia. Przypadkowe oświadczenia już nie wystarczą.
• Wymiana danych. Platformy przekazują dane dotyczące działalności (adres obiektu, liczba wynajętych noclegów, liczba gości) do właściwego organu za pośrednictwem jednolitego cyfrowego punktu kontaktowego w każdym państwie członkowskim. W przypadku większych platform sprawozdania składane są co miesiąc.

Ramy te obejmują około 4 miliony obiektów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy w całej UE. Dla porównania: w 2024 roku goście zarezerwowali 854,1 mln noclegów w obiektach wynajmu krótkoterminowego w UE, co stanowi wzrost o 18,8% w porównaniu z rokiem poprzednim, a w 2025 roku liczba ta wzrosła do 951,6 mln noclegów, co oznacza wzrost o 11,4% w ujęciu rok do roku (Eurostat).

Czego rozporządzenie wyraźnie nie robi: nie zakazuje wynajmu krótkoterminowego nigdzie, nie ogranicza liczby noclegów ani nie zastępuje lokalnych przepisów zagospodarowania przestrzennego. Państwa członkowskie zachowują pełną kontrolę nad tymi decyzjami. Zmieniło się tylko to, że decyzje te można teraz egzekwować na szeroką skalę.

Trzy punkty, które warto sprawdzić

Sprawdź 1: czy twój numer rejestracyjny jest wszędzie taki sam?

To właśnie ta kontrola najczęściej kończy się niepowodzeniem, a wynik jest generowany automatycznie.

Twój numer rejestracyjny, wpisany w polu regulacyjnym platformy, musi dokładnie odpowiadać wpisowi w odpowiednim rejestrze krajowym lub regionalnym. Nie może być tylko zbliżony. Nie może zawierać literówki. Nie może to być numer, który był ważny dwa lata temu w ramach systemu, który od tamtej pory uległ zmianie.

Gdzie gospodarze popełniają błąd:

• Wykorzystywanie tego samego numeru w wielu ogłoszeniach. Przepisy przewidują przypisanie jednego numeru rejestracyjnego na każdą jednostkę wynajmowaną. Jeśli zarządzasz trzema mieszkaniami w tym samym budynku i podasz ten sam numer dla wszystkich trzech, dwa z nich będą niezgodne z przepisami, nawet jeśli sam numer jest ważny.
• Używanie nieaktualnego numeru po zmianie krajowego systemu. To nie jest tylko teoria. W Hiszpanii 2 stycznia 2025 r. wszedł w życie dekret królewski nr 1312/2024, który wprowadził obowiązek posiadania numeru NRUA od 1 lipca 2025 r. Następnie 21 maja 2026 r. orzeczenie hiszpańskiego Sądu Najwyższego STS 620/2026 całkowicie unieważniło krajowy system rejestracji NRUA. Numer, który hiszpańscy gospodarze muszą teraz podawać, to regionalny kod rejestru turystycznego: VFT w Andaluzji, HUT w Katalonii, ETV na Balearach albo VUT, VV lub VT w zależności od regionu. Gospodarze, którzy wpisali numer NRUA i nie zaktualizowali go, pokazują teraz unieważniony identyfikator. Orzeczenie nie miało wpływu na obowiązki dotyczące udostępniania danych ani na wymogi na poziomie UE.
• Wpisy o statusie „oczekujące” lub „złożone”. Wniosek o statusie „oczekujące” to nie numer rejestracyjny. Platformy sprawdzają to w rejestrze, a status „oczekujące” oznacza brak dopasowania.

Co robić w tym tygodniu: otwórz pole z informacjami regulacyjnymi swojej oferty na każdej platformie, z której korzystasz (Airbnb, Booking.com, Vrbo, Twoja strona internetowa), i porównaj każdy wpis znak po znaku z danymi w rejestrze. Jeśli zarządzasz kilkoma obiektami, zrób to osobno dla każdego z nich, a nie dla całego konta.

Pytanie nr 2: czy możesz przedstawić informacje dotyczące regulaminu, liczby miejsc i zasad bezpieczeństwa?

Rejestracja to ta widoczna część. Pod spodem egzekwowanie przepisów jest zdecentralizowane: każde państwo członkowskie ustala własne kary, a władze lokalne sprawdzają, czy przestrzegane są lokalne przepisy. To, na co zwracają uwagę podczas kontroli, jest ogólnie spójne we wszystkich jurysdykcjach UE.

• Maksymalna liczba osób. Liczba miejsc w Twojej ofercie musi odpowiadać temu, na co pozwala Twoja rejestracja. Obiekt zarejestrowany na czterech gości, w którym w ofercie podano sześć miejsc noclegowych, to rozbieżność, którą władze mogą teraz wykryć, bo platforma przekazuje dane dotyczące rezerwacji, w tym liczbę gości.
• Zasady domu, które odzwierciedlają lokalne przepisy. Godziny ciszy, zakazy organizowania imprez i limity hałasu ustala gmina, a nie ty. W miastach, gdzie działają systemy zgłaszania skarg dotyczących hałasu, udokumentowane zasady obowiązujące w mieszkaniu są jednym z elementów, które gospodarz powinien przedstawić. Pisemne zasady, które goście faktycznie widzieli, stanowią mocniejszy dowód niż te, które istnieją tylko w opisie oferty.
• Informacje dotyczące bezpieczeństwa. Drogi ewakuacyjne, lokalizacja gaśnic oraz europejski numer alarmowy 112 to standardowe wymagania obowiązujące we wszystkich krajach UE. Wymagania różnią się w zależności od kraju i rodzaju obiektu, a niektóre państwa członkowskie wymagają udokumentowanych informacji dotyczących ewakuacji w przypadku obiektów powyżej określonego piętra lub o określonej liczbie miejsc.
• Segregacja odpadów. Jest obowiązkowa w większości miast UE i coraz częściej egzekwowana za pomocą kar, które ponosi właściciel nieruchomości, a nie gość, który wrzucił szkło do niewłaściwego pojemnika.

W praktyce nie chodzi o to, czy masz te zasady. Chodzi o to, czy potrafisz udowodnić, że goście je otrzymali. Zasady ukryte w opisie oferty, które gość przewinął w momencie rezerwacji, stanowią słabszy dowód niż zasady przedstawione w dokumencie przeznaczonym dla gości, opatrzonym datą i godziną, dostępnym oraz podlegającym kontroli wersji.

Punkt 3: czy goście mają dostęp do kluczowych informacji, nawet jeśli im ich nie prześlesz?

Ta kontrola istnieje z powodu drugiej, niezwiązanej z tym warstwy egzekwowania: monitorowania wiadomości na platformie.

Airbnb korzysta z automatycznych systemów do wykrywania prób komunikacji poza platformą: adresów e-mail, linków zewnętrznych i próśb o przeniesienie rezerwacji poza platformę. Ogłoszenia mogą zostać zawieszone za naruszenia zasad wykryte przez sztuczną inteligencję, w tym za udostępnianie danych kontaktowych lub promowanie rezerwacji poza platformą. To ryzyko jest niezależne od rozporządzenia UE, ale dotyczy tego samego gospodarza w tym samym czasie.

W rezultacie powstaje pewien impas. Presja regulacyjna wymaga od ciebie dokumentowania większej ilości informacji dla gości. Zasady platformy sprawiają, że przekazywanie tych informacji staje się bardziej ryzykowne. Wysyłanie instrukcji w formacie PDF, linku do Google Drive’a lub swojego bezpośredniego adresu e-mail przez czat platformy to dokładnie ten schemat, który ma wykrywać automatyczny system monitorujący.

Praktyczne rozwiązanie to dokument dla gości, który żyje poza wątkiem wiadomości i nie wymaga linku uruchamiającego wykrywanie: kod QR w obiekcie, link udostępniony przez zatwierdzone kanały platformy albo link do przewodnika w ofercie, jeśli zasady platformy na to pozwalają. Zobacz też nasz artykuł o zmniejszenie liczby pytań od gości.

Gdzie przyda się cyfrowy przewodnik

przewodnik cyfrowy to nie produkt compliance i żaden przewodnik nie sprawia, że niezarejestrowany obiekt staje się legalny. Rozwiązuje natomiast problem dokumentacji i dostarczenia informacji, który leży u podstaw zgodności.

• Jedno wiarygodne źródło informacji prawnych i operacyjnych. Numer rejestracyjny, maksymalna liczba osób, zasady domu, informacje dotyczące bezpieczeństwa, instrukcje segregacji odpadów i numery kontaktowe w nagłych wypadkach – wszystko to znajdziesz w jednym miejscu, a nie rozrzucone po opisie oferty, pliku PDF, trzech wątkach na WhatsAppie i laminowanej kartce na lodówce.
• Goście naprawdę to dostają. Kod QR w obiekcie sprawia, że goście dostają informacje dokładnie wtedy, kiedy ich potrzebują. Żadnych wątków, żadnych załączników, żadnych linków zewnętrznych wysyłanych przez czat platformy.
• Jedna aktualizacja dociera wszędzie. Kiedy zmieniają się lokalne zasady – a w obecnej sytuacji w UE tak właśnie jest – wystarczy, że zrobisz to raz. Każdy gość, który ma link, zobaczy aktualną wersję. To ważniejsze, niż się wydaje: w przeciwnym razie może się okazać, że w ośmiu z dziesięciu twoich obiektów wciąż widnieją zasady obowiązujące przed majem.
• Wsparcie językowe. Goście z 27 państw członkowskich nie wszyscy rozumieją angielskie zasady domu w takim samym stopniu. Zasady, których nie zrozumiano, to w praktyce zasady, które nie zostały przekazane.

PlacePilot powstał z myślą o europejskich gospodarzach, z naciskiem na urządzenia mobilne: jeden przewodnik, kod QR, który goście skanują po przyjeździe, oraz linki dostępowe z ograniczonym terminem ważności, dzięki którym poufne informacje są widoczne tylko w okresie rezerwacji. Serwis jest obsługiwany przez rumuńską firmę Novi Labs SRL, a dane gości są przetwarzane zgodnie z przepisami UE – to ważna kwestia, o której warto pamiętać, gdy zbierasz informacje zawierające dane gości.